Жилой сектор: прогнозы на 2016 год

2016 год будет для застройщиков жилья в Удмуртии непростым. Уменьшится количество новых объектов, а возможно, и игроков на рынке. При этом цены, вероятно, не снизятся.

В 2015 году республике удалось не только выполнить, но и даже немного превысить поставленный план по вводу жилья, и на 5% улучшить показатели предыдущего года. Всего в регионе было введено в строй 663 тыс. квадратных метров общей площади жилья. И это несмотря на то, что год для отрасли выдался непростым. Об этом говорят все опрошенные «Udm-Info» участники рынка.

«Год был тяжелым, но никаких системных катастроф не произошло», - комментирует Марат Касимов - руководитель службы маркетинга ООО «КОМОС-Строй». По итогам года компания ввела в строй более 100 тыс. кв. метров жилья, сохранив объемы на уровне предыдущего года.

Ленар Сафин - коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой» - объясняет, что нужно учитывать строительный цикл. «Дома строятся в течение 1-1,5-2 лет. Соответственно в прошлом году сдавалось то, что закладывалось в более счастливые и безоблачные предыдущие годы». Он отмечает, что для ООО «АСПЭК-Домстрой» прошлый год был удачным с точки зрения продаж и ввода в строй объектов: компания сдала рекордные за свою историю 61,9 тыс. кв. метров жилья (10 домов).

Ипотека с господдержкой

Во многом опорой отрасли в 2015 году стала программа господдержки ипотеки, стартовавшая в марте.

«В прошлом году после значительного роста курса доллара и повышения ставки ЦБ к марту отрасль подошла уже в достаточно тяжелом состоянии, намечалось очень серьезное падение. Программа ипотеки с господдержкой дала возможность целый год строительной отрасли прожить ровно. Не буду говорить успешно, но ровно - без каких-то глубоких потрясений. И на сегодняшний момент мы с очень большой озабоченностью ожидаем марта», - говорит коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

В марте программа, скорее всего, закончится. По крайней мере, о ее продлении пока не знают ни застройщики, ни банки. На фоне этого наблюдается повышенный спрос – люди стремятся успеть воспользоваться дешевыми кредитами.

Девелоперы относятся к завершению программы с опаской. «Поскольку ипотека по-прежнему остается основным инструментом приобретения жилья – к примеру, в компании «УралДомСтрой» (в 2015 году ввела в строй 14 800 кв.м. жилья) средняя доля сделок с использованием ипотечных займов составляет в зависимости от объекта порядка 50%, - стоит ожидать снижения покупательской активности. Даже если на смену нынешней программе государство предложит иной вариант поддержки, это вызовет лишь кратковременный всплеск спроса. В дальнейшем он пойдет на спад, потому как финансовое благосостояние населения оставляет желать лучшего», - комментирует Александр Зорин, заместитель генерального директора по маркетингу ООО «УК «УДС-Групп».

По мнению экспертов, субсидирование процентной ставки по ипотеке – один из самых эффективных способов. «Некая прямая выдача денег - это всегда неправильно, - считает Ленар Сафин. - В данном случае то, что государство поддерживает трудоспособный класс покупателей тем, что дает льготные кредиты, - это наиболее разумно и наиболее рыночно».

Адекватной заменой может стать только снижение самими банками процентных ставок до уровня ипотеки с господдержкой, - говорит эксперт. «На сегодняшний момент рабочая ставка, по которой банкиры выдают кредиты на «первичку» - от 10,9 до 11,4% . Эта ставка позволяет нам достаточно ровно работать. Если на смену ей придет ставка в районе 14-15%, это станет очень серьёзным ударом для рынка», - комментирует он. Последствия такого развития событий сложно прогнозировать – они могут выразиться в падении в разы, а могут - в падении на определённый процент. «Поэтому мы, в любом случае, рассчитываем на то, что программа господдержки не уйдет в небытие, и что-то альтернативное рынку будет предложено», - говорит коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

По мнению других участников рынка, возможны и иные варианты поддержки. «Застройщик рад любому шагу государства навстречу, особенно в вопросах выделения земельных участков и подключения инженерных сетей к готовому объекту, - комментируют эксперты компании «Титан». - Государство должно в приоритетном порядке изыскивать деньги на строительство объектов социально-культурной, спортивной и транспортной инфраструктуры. От этого будет двойной эффект - не только поднимется качество жизни нашего населения, но и строители будут обеспечены «подрядами». Благодаря государственным заказам строительным компаниям будет намного легче удержаться на плаву в кризисный период и накопить потенциал для роста».

Новые стройки

В 2016 году в Удмуртии ожидается запуск меньшего количества новых объектов. Застройщики стали более внимательны к новым проектам еще в прошлом году, - говорит Ленар Сафин: «Строители Удмуртии к началу строительства новых домов стали относится куда более продумано, с определенной опаской, более глубоко вымеряя свои будущие шаги. И действительно: в 2015 году с одной стороны был по республике рост вводимого жилья, с другой - достаточно серьезное снижение объема жилья, которое начало строится». В 2016 году, по его мнению, эта тенденция продолжится. Компания «АСПЭК-Домстрой» намерена ввести в строй в 2016 году от 4 до 6 домов, в 2014 ввела 7, а в 2015 – 10 новых домов..

«Запуск наших проектов строго привязан к возможностям рынка на планируемый период, - комментирует Марат Касимов. - В текущем году мы намерены начать строительство 7-10 новых многоквартирных домов в разных районах Ижевска, в Воткинске и в Завьяловском районе республики».

В «Титане» отмечают, что у компании есть ряд новых проектов в работае, воплощение которых планируется не раньше 2017 года. «А по действующим объектам снижать темпы строительства не собираемся», - комментирует руководитель отдела маркетинга компании «Титан» Юлия Метс. «Многие застройщики предпочтут качественно и в срок сдать свои объекты, чем начинать новые», - считает она, поясняя, что в непростой ситуации, в которой оказался рынок, клиент при выборе квартиры будет особое внимание уделять репутации застройщика, опасаясь банкротств либо переноса даты сдачи дома.

Снижение количества игроков на рынке в 2016 году действительно возможно. В группе риска, по мнению опрошенных «Udm-Info» экспертов, – прежде всего, маленькие компании, которые ведут строительство 1-2 домов. Хотя этот сегмент занимает небольшую долю рынка, тем не менее, они есть. Шансы компаний среднего уровня Ленар Сафин оценивает, как 50/50: «Кому-то удастся, хоть и с трудом, но пройти кризисный период. Для отдельных компаний с не очень продуманной экономикой он может оказаться серьезным испытанием». «Новый этап такого активного развития, который в любом случае придет в обозримом будущем, мы будем встречать с меньшим количеством компаний», - резюмирует коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

В связи с этим девелоперы советуют клиентам в этом году с большой осторожностью подходить к выбору компании-застройщика и объекта инвестирования.

Прогноз по ценам

Несмотря на то, что застройщики проводят различные акции и готовы делать интересные предложения по отдельным своим объектам, общего снижения цены в 2016 году не ожидается.

«Застройщики имеют различные программы лояльности, например, предоставление беспроцентной рассрочки или отсрочки платежа, связанной с продажей квартиры, в которой в настоящее время проживает покупатель. Это снижает общую доходность, потому не думаю, что ожидается снижение цены за кв.м. Полагаю, цены останутся на уровне декабря 2015», - считает Юлия Метс.

Само по себе снижение спроса, которое произошло на рынке за последнее время, не приведет к снижению цены, так как себестоимость строительства продолжает расти - объясняет Ленар Сафин. «Цена строительных материалов не падает, цена труда, зарплата у людей не снижается. Курсы валют также влияют на стоимость ряда материалов. Поэтому нынешнее состояние цены на рынке - это цена, которая не может снизиться, потому что если ее снижать, то строить будет просто бессмысленно. Никакого снижения цены в текущем 2016 году я не ожидаю».

Марат Касимов уже отмечает тенденцию к небольшому росту на рынке. «Однако темпы этого роста не превышают темп инфляции», - считает он.

В то же время, после снижения объёма ввода новых жилых метров, спрос, рано или поздно, восстановится, и на рынке возникнет дефицит предложения, - комментирует Ленар Сафин: «Я прогнозирую, что в 2017-18 годах этот дефицит в любом случае возникнет. А любой дефицит всегда ведет к увеличению цен, как на первичном, так и на вторичном рынке».