Posted 18 июля 2015,, 12:50

Published 18 июля 2015,, 12:50

Modified 11 ноября 2022,, 21:36

Updated 11 ноября 2022,, 21:36

Жилой сектор: коттеджные поселки

18 июля 2015, 12:50
Несмотря на стабильный рост объема индивидуального жилищного строительства в Удмуртии, доля организованной коттеджной застройки остается невысокой.

Несмотря на стабильный рост объема индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Удмуртии, доля организованной коттеджной застройки остается невысокой. Общий объём введенного индивидуального жилья за первые пять месяцев 2015 года вырос на 7,5% и составил 94,2 тыс. кв. м общей площади или 35% в общем объёме введённого в эксплуатацию жилья. За 2014 год было построено 2,4 тысяч домов (248 тыс. кв.м.), в 2013 году – 2,3 тысячи (240 тыс. кв.м.).

При этом рынок малоэтажного жилья многослоен и разнообразен. Однако лишь немногие компании готовы предоставить клиенту уже готовый дом с землей и коммуникациями. Кто-то продает индивидуальные участки с коммуникациями под ИЖС, другие реализуют участки без коммуникаций. Отдельные застройщики занимаются исключительно возведением домов на уже купленных клиентами участках.

Спрос на загородную недвижимость стабильно рос до кризиса - утверждают участники рынка. Многие жители городов стремились обзавестись собственным домом, не обремененным соседями и управляющими компаниями. Причем основные покупатели - преимущественно люди со средним доходом.

Цена участка зависит от местоположения, дальности от города и наличия коммуникаций. Цена дома - от используемых материалов и престижности района. Разброс цен достаточно велик: от 10 до 500 тысяч руб. за сотку земли и от 1 млн до 60 млн руб. за дом.

«Наибольшим спросом пользуются участки земли с газом до 600 тыс. руб под ИЖС и дома до 4 млн руб из кирпича с предчистовой отделкой», - отмечает Андрей Брюхов - руководитель отдела «Новостроек» Загородной недвижимости ЦН «Мегаполис».

Другие участники рынка отмечают, что на стоимость будет влиять множество факторов, вплоть до степени заселенности нового поселка.

«Наибольшим спросом пользуется Северное направление пригорода города Ижевск из-за отсутствия пробок, стационарных постов ГИБДД и более развитой инфраструктуры», - говорит Андрей Брюхов.

Анализ, проведенный «Udm-Info» по данным сайтов застройщиков и объявлений показывает, что средняя стоимость сотки (без строительства) на земельном массиве без коммуникаций в северном направлении от Ижевска составляет около 50 тысяч рублей, тогда как в южном – 18 тыс. руб.

С коммуникациями, проведенными застройщиком, (дороги, электричество, вода, газ - не во всех) в северном направлении стоимость возрастает в среднем примерно до 75 тыс. руб., до 47 тыс. руб. - в южном. Причем объем предложения в этом сегменте значительно шире. Хотя разброс цен может быть солидным в зависимости от конкретного поселка. Например, от 37 тыс. до 176 тыс. руб. в северном направлении, от 17,4 тыс. до 55 тыс. руб. – в южном. Что примечательно, частичный подряд на строительство у застройщика зачастую снижает стоимость самой земли. С частичным подрядом (когда застройщик предлагает готовые дома, но можно купить и отдельный участок) цена сотки варьируется от 45 тыс. до 88 тыс. руб., а в среднем составляет около 62,5 тыс. руб.

Небольшой интерес к готовым домам от застройщика эксперты объясняют повышенными требованиями покупателей к планировкам и конструктиву, продиктованным индивидуальными предпочтениями и финансовыми возможностями. «Поэтому потребители предпочитают построить дом по собственному индивидуальному проекту, нежели купить типовой», - объясняет заместитель директора по маркетингу группы компаний «Инком-Инвест» Оксана Макарова. Кроме того, самостоятельное строительство позволяет гибко финансировать стройку, подстраиваясь под финансовые возможности собственника. В то время как покупка готового дома с участком требует единовременной оплаты, совершить которую могут покупатели либо с серьезными накоплениями, либо с привлечением кредитных средств.

При этом зависимость ИЖС от рынка ипотеки, который в последнее время значительно просел, нельзя назвать прямой. Кроме того, у разных застройщиков доля ипотечных сделок сильно варьируется. Так, у ЦН «Мегаполис» 70% покупателей - это покупатели с ипотекой. «В данный момент большинство банков даёт ипотеку на загородную недвижимость под доступный процент, однако, по опыту, многие просто не знают, что земельный участок тоже можно приобрести в ипотеку, а не только готовый дом», - комментирует Андрей Брюхов.

В «Инком-Инвест» полагают, что ипотечный кредит на покупку индивидуального жилья не так распространен по сравнению с ипотекой на покупку квартиры. Поэтому падение выдачи ипотечных займов, хоть и отразилось на рынке индивидуального жилья, но не существенно.

«В зависимости от продукта, предлагаемого застройщиками малоэтажного рынка – от бюджетных земельных участков без коммуникаций до готовых домов с инженерными сетями – потребность в объеме финансирования покупки может быть самой разной. В сегменте земельных массивов под самостоятельную застройку покупка зачастую финансируется из собственных финансовых сбережений покупателя, либо с использованием рассрочки от застройщика, реже – с использованием потребительских банковских кредитов», - говорит Оксана Макарова.

При этом роста цен в этом сегменте в настоящее время не наблюдается, хотя данный рынок склонен к сезонности. Косвенно эксперты отмечают даже некоторое снижение, которое пока происходит за счет акций и специальных предложений застройщиков.

«Чем выше ликвидность поселка и финансовая устойчивость девелопера, тем меньше девелопер использует ценовое снижение для стимулирования спроса. Менее востребованные поселки демонстрируют большую ценовую гибкость под конъюнктуру рынка», - отмечают в «Инком-Инвест».

Например, среди предложений - возможность заказать дом, передавая квартиру в зачёт стоимости и проживая в ней до конца строительства дома.

В дальнейшем, по мнению отдельных застройщиков, цены могут пойти вниз за счет продажи владельцами готовых домов, которые оказались им не по карману в новой экономической ситуации.

Фото с сайта www.istradom.ru

"