Posted 28 февраля 2018,, 05:00

Published 28 февраля 2018,, 05:00

Modified 17 октября 2022,, 14:28

Updated 17 октября 2022,, 14:28

Жилье в ипотеку: что нужно знать перед подписанием договора

28 февраля 2018, 05:00
Как понять, готовы ли вы к ипотеке, и что делать, чтобы она не стала настоящей проблемой – в материале «Udm-info».

Жители Удмуртии все больше обращаются в банки для получения ипотечного кредита. Для многих это самый удобный и быстрый способ улучшить свои жилищные условия, тем более что ставки продолжают снижаться. Что же необходимо знать, чтобы ипотека не превратилась в настоящую проблему, как рассчитать свой бюджет для ежемесячных платежей – в материале «Udm-info».

Рост ипотеки

Рынок ипотечного жилищного кредитования в России показал в 2017 году небывалый рост на фоне снижения процентных ставок. По данным Центробанка, россияне получили 1,1 млн ипотечных займов, а объём выданных кредитов достиг 2 трлн рублей, что на 37,2% больше, чем год назад. Пик пришёлся на декабрь, когда средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года), пишет ИА Бел.Ру.

В Удмуртии, в 2017 году средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась c 11,94% до 9,58% годовых в рублях. По данным на 1 января 2018 года, размещенным на сайте ЦБ, жители Удмуртии получили 15 428 ипотечных кредитов для приобретения жилья на первичном рынке на общую сумму почти 21 млрд рублей. Таким образом, рост в сравнении с итогами 2016 года составил 17% по количеству кредитов и на 28% по объемам полученных средств. Средний размер займа составил около 1,4 млн рублей.

В республике под конец года наблюдался настоящий ипотечный бум: 2191 кредит на 3 млрд в декабре 2017-го – против 1540 в декабре 2016-го объёмом почти 2 млрд рублей.

Совокупная задолженность жителей Удмуртии по ипотечным жилищным кредитами в рублях выросла за год на 14% до почти 58 млрд рублей. При этом просроченная задолженность на 1 января 2018 года составляла от общей суммы 0,66% - 384 млн рублей. За год доля просрочки практически не изменилась.

Готовиться заранее

В среднем ипотечный кредит выдают на 15 лет, а то весьма существенный срок, во время которого может многое поменяться в жизни человека. В первую очередь это касается финансового состояния, ведь никто не застрахован от увольнения с работы. Не всегда удается быстро найти новую работу и сохранить привычный размер зарплаты. Что делать, если проблема не решается долго – кормить семью нужно, а банк требует исправных платежей по ипотеке?

Лучше такую ситуацию предугадать и к ней подготовиться заранее – иметь «подушку безопасности» - запас средств на выплату ипотеки хотя бы на полгода. Такой совет дает руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк окажется вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях».Михаил Мамута

Считайте деньги

Для многих в нашей стране ипотека – это единственный способ приобрести жильё. При этом решение здесь нужно принимать взвешенное, необходимо рассчитать свои возможности и тщательно проанализировать предлагаемые условия по ипотеке, чтобы она не доставила больше проблем, чем пользы.

Не спешите подписывать ипотечный договор, сначала проведите для себя такой эксперимент, чтобы понять, насколько условия для вас приемлемы.

Просто начните считать деньги. Пару месяцев ведите учёт доходов и расходов, чтобы по крайней мере понять, сколько и на что тратите. Когда получили искомую сумму расходов в месяц, прибавьте к ней 10-20%. Это ежемесячная плата за разовые покупки в течение года (отпуск, абонемент в фитнес, страховка на автомобиль). Если и в этих условиях доходы больше расходов, да ещё и остаётся приличная сумма, можно начинать выбирать квартиру и банк.

Покупка квартиры в кредит: пошаговая инструкция

  1. Заблаговременно обдумайте вопрос покупки жилья в ипотеку, лучше всего за полгода. В этом время посмотрите в живую 10-20 вариантов. Это позволит вам понять цены и качество предлагаемой на рынке недвижимости.
  2. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают и меньший процент, однако эксперты говорят, что чем больше первоначальный взнос, тем легче потом будет платить по кредиту. Лучший вариант – сразу внести больше половины от стоимости квартиры.
  3. Попробуйте пожить несколько месяцев, как будто у вас уже есть ипотека. Откладывайте ту сумму, которую должны будете отдавать банку. Если вы чувствуете себя при этом комфортно, то можно оформлять кредит. Если нервничаете и не хватает на еду, – экономьте, отказывайтесь от лишних трат и поработайте над увеличением своих доходов. В любом случае накопленные средства можно потом добавить к первоначальному взносу либо потрать на крупную покупку, если от идеи ипотеки вы все же откажетесь.
  4. Побывайте в офисах нескольких банков, как минимум в трех. Попросите менеджеров рассчитать, на каких условиях каждый банк готов предоставить вам ипотечный кредит. Соответственно, тот, где будет ставка ниже, вам подойдет больше. Для долгосрочных кредитов это главный критерий.
  5. Ежемесячные платежи не должны составлять больше 30% от семейного дохода. При этом невозможно застраховать себя от разных непредвиденных ситуаций, вроде той же потери работы или снижения зарплаты. Не стоит соглашаться на условия банков, если они допускают платёж в размере 50% от доходов. Кроме того, не берите в расчет свои премии и бонусы, потому что в случае проблем работодатель урезает их в первую очередь. В итоге ипотечные платежи могут стать для вас просто неподъемными.
  6. Берите кредит только в рублях.
  7. Тратить все свои свободные деньги на ипотеку нельзя. Оставьте небольшой резервный фонд в размере 3-6 месячных доходов семьи на случай появления финансовых трудностей.

История одной ипотеки

«Ипотеку я успела оформить как раз перед началом повышения ставок, - рассказывает Евгения. - Обратилась в три банка, там где, ставка была ниже, очень долго думали, но, к счастью, одобрили мне кредит. С первоначальным взносом помогли родители. Он у нас составил 50% от стоимости квартиры. Наверно, если бы не помощь родителей, не решилась бы на ипотеку, потому что самой 25 лет платить – страшно, всегда ли будет хватать денег. А тут получилось на 7 лет, платить около 12 тысяч рублей, при моей зарплате в 25 тысяч вполне возможно. Но через несколько месяцев после оформления ипотеки на работе стали задерживать зарплату, выдавали ее частями и нестабильно. Конечно, больше всего переживала по поводу ежемесячных платежей. Как рассчитать свой бюджет, когда не знаешь, получишь ли вообще деньги и сколько. Бывало, впритык, вносила платеж в последний день, пару раз чуть не просрочила – снова помогли родители, но постоянно просить у них деньги не хотела. Поначалу специально откладывала заранее на ипотеку, когда заселилась в новую квартиру, ела с табуретки, мебели практически не было. Вместо плиты – микроволновка, вместо кровати – матрас. В итоге решилась – поменяла работу, теперь платят стабильно, но все равно на отдых не езжу, лишнее не покупаю, хочу побыстрее выплатить кредит. Недавно вышла замуж, теперь помогает муж. У нас сейчас однокомнатная, думаем над покупкой теперь трехкомнатной. Теперь, конечно, буду четче планировать, готовиться, чтобы совсем не было рисков».

Рождение детей

Рождение детей вносит свои коррективы в жизнь молодой семьи, однако не стоит перед появлением на свет нового человека, брать в ипотеку крупную сумму с минимальным первоначальным взносом. Понятно, что доходы семьи падают примерно вдвое, при этом траты растут – на ремонт в новой квартире, покупку мебели, техники.

Совмещение таких событий, как рождение детей и получение ипотечного кредита, нужно продумывать заранее. Если вы в ближайшие годы планируете детей, лучше не брать кредит под завязку (с ежемесячным платежом в 40-50% от общего дохода семьи). Даже если оба супруга работают, сложно отдавать кредит досрочно. А когда появляется ребёнок или двое, и супруга уходит в декрет, платежи становятся совсем неподъёмными.

Лучше возьмите квартиру подешевле.

Можно поступить и по-другому – увеличить срок кредитования. Это позволить уменьшить ежемесячный платёж, но это подходит не всем. Минус в том, что выплаты в тело долга будут мизерными: при сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять проценты. Такие длинные кредиты нужно отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотечного кредита – довольно часто встречающаяся стратегия. Имеющийся перед банком долг все равно в какой-то степени психологически давит и ограничивает получателя кредита. Многие стараются побыстрее расплатиться и вносить суммы больше, чем установленный ежемесячный платеж. При среднем сроке займа в 15 лет, отдают в основном за 7. Каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии 3-4 рублей в дальнейшем, говорят эксперты.

Опять же здесь важно помнить о форс-мажорах и необходимости откладывать деньги на «черный день». Запасы должны быть как минимум на полгода, ведь если вы допустите просрочку, на 91-ый день банк может обратиться в суд. Пока в российских банках реструктуризация долга не стало распространенным явлением.

Есть ещё один вариант – рефинансирование.

«Семь лет назад решил съехать от родителей и снял квартиру, - рассказывает Федор. - Со временем надоело платить за чужое жилье, захотелось своего. Три года копил на первоначальный взнос, но когда удалось собрать 20% от средней стоимости однокомнатной квартиры в Ижевске, ставки по ипотеке пошли резко вверх. Боялся, что деньги пропадут, и потому все ж решился на ипотеку под 18%. Уже просто не мог терпеть, хотелось побыстрее свое жилье. Конечно, с учетом моего дохода в 35 тысяч рублей и нулевой кредитной историей мне дали ипотеку на 20 лет. Но со временем понял, что 18% - это все-таки очень много, надеялся, что постепенно ставки все же пойдут вниз. И это действительно произошло, в прошлом году рефинансировал ипотеку в том же банке под 10%. Сейчас стараюсь дополнительно откладывать деньги, чтобы досрочно вернуть. Поэтому пока отказался от покупки автомобиля в кредит. Второй кредит сейчас просто не потяну. Может со временем».

Материнский капитал

Часто досрочно погашают ипотечный кредит или используют в качестве первоначального взноса средства материнского капитала. По статистике так поступили свыше 90% обладающих им семей. Это можно сделать, не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка.

На сегодня маткапитал составляет 453 тысячи рублей. Дают его семьям один раз в жизни при рождении второго или последующего ребёнка. Программа действует до конца 2021 года.

Не прячьтесь от банка в случае проблем

Если вы понимаете, что ваших доходов перестало хватать на ежемесячные платежи по ипотеке, не прячьтесь от банка, а наоборот, обратитесь туда, чтобы обсудить возможное изменение графика платежей. Если банк сочтёт проблему объективной, есть шанс на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Некоторые банки предоставляют так называемые платежные каникулы.

Однако тут важно помнить, что за временное снижение суммы взноса придётся расплачиваться повышенным платежом в будущем, потому его надо сопоставить с оценкой своих будущих доходов.

Конечно, банк будет строг в принятии решения, но это всё же лучше повестки в суд за неуплату по кредиту.

Налоговый вычет

Любой россиянин, купив жильё, раз в жизни имеет право оформить имущественный налоговый вычет. По закону государство обязуется вернуть 13% от цены приобретённой недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Правда, есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 млн рублей. Значит, получить на руки мы можем 260 тысяч.

К слову, вычет – не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Льгота распространяется на уплаченные проценты по кредиту. Для понимания: ежемесячный платеж разбит на две части – тело кредита и проценты по нему. Таким образом, 13% от суммы уплаченных процентов государство вернёт. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить её в налоговую.

Узнайте подробнее о том, правильно брать ипотечный кредит и в долг на специальном сайте ЦБ fincult.info.

"