Дмитрий Данилов: Эволюция застройщика

29.07.2016, 17:37

«Инком-Инвест» планирует построить в городке Металлургов в Ижевске микрорайон комплексной квартальной застройки на 9 тысяч жителей. Директор компании Дмитрий Данилов рассказал «Udm-Info», какой путь потребовалось пройти, чтобы решиться на такой масштабный проект, и почему комплексная застройка и создание социальной среды является новым этапом эволюции девелопмента.

- Для Вашей компании - это первый проект комплексной застройки такой площади. Чем продиктовано решение выйти на этот уровень?

- Очень многие сейчас соглашаются, что точечная застройка себя изживает. Кроме того, она часто становится причиной социальной напряженности. Поэтому мы уже достаточно давно пришли к выводу, что самое правильное и грамотное – это комплексные решения, когда большая территория развивается по единой методике.

Это определенный уровень эволюции застройщика: от точечного строительства до жилого комплекса, от комплекса до микрорайона. И мы понимаем, что теперь к нему готовы. Потому что когда компания видит себя в этом бизнесе, видит себя в девелопменте, то развиваться качественно, интенсивнее можно только за счет достаточно больших территорий. Только застройка целого микрорайона позволяет достичь того качества среды, к которому мы сейчас стремимся.

Это новый уровень не только в проектировании и строительстве, но и в управлении микрорайоном, когда это не только комплекс строений, но и комплекс пространств, которые их объединяют, и комплекс управления всей этой территорией. Это новый подход, который формирует новый образ жизни, среду. Сегодня девелопмент, в нашем понимании, должен смотреть в этом направлении.

Подготовка к этому проекту у нас заняла два года. Фактически мы заложили его основу еще в 2014 году, когда начали консолидировать земельные участки под его реализацию. При этом с 2002 года мы занимались точечными объектами, отдельными жилыми домами, комплексами, но в последние годы уже начали закладывать на перспективу переход к комплексной застройке. Мы верим в свои силы, чувствуем уверенность, потому что команда сложилась достаточно опытная. Все, кто работают на ключевых постах: и топ-менеджмент, и собственники бизнеса – далеко не новички. Мы имеем за плечами не один успешный опыт реализации бизнеса с нуля.

Дополнительную уверенность вселяет и то, что проект уже прошел обсуждение на Градсовете Ижевска, и был поддержан профессиональным архитектурным сообществом, городскими и республиканскими властями, представителями отраслевых и общественных организаций.

- Что потребовалось для того, чтобы выйти на этот проект?

Пришлось действительно совершить качественный скачок. И если компания уже обладала опытом проектирования и строительства отдельных домов, жилых комплексов, и достаточно крупных коттеджных поселков, проектирование городского микрорайона стало для нас новым вызовом.

Не каждый маленький застройщик может совершить такой рывок. Он должен происходить «по всем фронтам» - в ресурсах, в технологии, в понимании, в оценке риска. И здесь это эволюция.

3D-проект нового микрорайона в Металлурге. Площадь.

«Мы хотим вернуть людям точки коммуникации внутри их жилого пространства, увеличить это пространство от размеров их квартиры до целого района, в котором они везде будут чувствовать себя как дома».

 

Мы столкнулись с тем, что должны приобрести массу новых компетенций. По мере продвижения возникали все новые и новые вопросы и задачи – как определить баланс количества общественных пространств, торговых площадей, жилья, каким должно быть благоустройство, нужны ли площади и бульвары, каких размеров и так далее. Мы общались с экспертами в смежных отраслях, изучали принципы градостроительства и погружались в вопросы о том, по каким критериям и как выбирается этажность застройки, где размещается и как функционируют коммерческие помещения, как функционируют общественные рекреационные пространства и какова их роль в жилой застройке. Пришлось сначала стать компетентными и грамотными заказчиками, потому что, не обладая данными критериями принятия решения внутри, невозможно принять никакую работу снаружи, каким бы именитым не был её исполнитель. Когда заказчик не готов, он не понимает, как тот или иной проект воплотится в жизнь, таким образом выбор связан с большой степенью риска, а нам нужен был гарантированный результат. Поэтому 2 года компания набирала опыт новых необходимых компетенций.

- Чем принципиально отличается реализация такого проекта от возведения отдельных домов, жилых комплексов?

- Застройщик в классическом понимании сдает дом в эксплуатацию и после этого с него уходит. При строительстве микрорайона работает совсем другой подход: застройщик занимается проектом долгие годы. Мы построили первую очередь, перешли на вторую. Построили вторую, перешли на третью. При этом часть домов уже заселена, а следующие все еще строятся.

И вот эта вот стыковка между очень разными смежными областями заставляла нас продумывать проект досконально. Чтобы сделать это грамотно, нужно учитывать очень многие факторы: как впишется проект в архитектуру и городскую среду,  как будет работать логистика, как будет нанизана на все это инфраструктура: торговая, социальная и иная. Каково будет житься в этих домах и квартирах, и какие должны быть суммы сделок.

- Вы позиционируете жилье в этом микрорайоне, как доступное. Однако дополнительная инфраструктура, среда – все это требует вложений больше, нежели просто строительство дома. Из каких средств планируется финансировать проект, чтобы жилье оставалось «подъемным» для покупателей?

- При строительстве мы планируем не только оборачивать собственные средства, но и активно привлекать инвесторов, кредитование, различные госпрограммы. Наша задача – привлечь как можно больше источников финансирования, позволяющих снизить нагрузку на квадратный метр, чтобы сохранить его доступность.

3D-проект нового микрорайона в Металлурге. Вид со стороны пруда

Конечно, много здесь будет зависеть и от позиции банков, от ипотечных программ. Надеемся, с первыми успешными реализованными проектами в этом микрорайоне банки увидят в нас надежного партнера, и наши покупатели смогут получать доступные кредиты.

И, конечно, мы рассчитываем на поддержку города и республики. В идеале при комплексной застройке распределение между городом и застройщиком таково, что сети, дороги и социальную инфраструктуру финансирует муниципалитет, а сами строения - застройщик и покупатели. Между тем, на строительство коммуникаций и дорог мы сегодня уже закладываем собственные ресурсы. Однако построить школу и два детских сада полностью на свои средства – это, пожалуй, непосильная ноша для застройщика нашего региона. При этом все понимают, что строительство микрорайона с большим количеством жителей невозможно без создания объектов социальной инфраструктуры. И мы признательны за то, что власти идут нам навстречу в этих вопросах, сейчас мы рассматриваем схемы партнерства – будет ли это ГЧП, концессия или участие в специальных программах – еще предстоит решить. Мы постараемся выбрать тот способ, который позволит покупателям получить эту инфраструктуру в максимально короткий срок.

Многое будет зависеть от первых этапов строительства. Если первые шаги будут успешными, уверен, что появятся новые инвесторы. Здесь действует следующий принцип - когда проект успешно реализуется, он прибыльный, он привлекает новых игроков, которые хотят быть сопричастны, хотят разделить этот успех с застройщиком.

- Обещанием развития социальной инфраструктуры сейчас бравируют многие. Что это - маркетинговый ход, реклама или новый уровень развития застройщиков? Что заставляет компании выходить за пределы обычного строительства и начинать заниматься окружающим пространством?

- Социальная ответственность застройки, как ни странно прозвучит, выгодна в первую очередь застройщику.

На каждом этапе строительства стоимость жилья формируется по-разному, и всё на самом деле экономически обоснованно. Когда строительство только начинается, привлекаются люди с инвестиционным интересом, потому что цена так называемого котлована или фундамента - это самая низкая цена. Далее цена растет с «ростом» дома и к сдаче достигает уже определенного «потолка» - на нем, как правило, и останавливается большинство застройщиков: они зарабатывают свое и уходят.

Спустя какое-то время, когда заканчивается очередной фронт отделочных работ собственников квартир, возникает еще один уровень повышение цены. Это называется «новая вторичка» - когда жилье перепродают уже те, кто в него инвестировал. Когда дом уже построен, все риски строительства сняты, все инженерные коммуникации функционируют, отделочные работы минимизированы, и можно комфортно жить.

Но есть и следующий этап. В дом въезжают люди - в нем формируется определенное сообщество, появляется среда, которая формирует уникальный образ жизни в этом доме, атмосферу, если хотите. И к этой среде начинают тянуться новые люди. Стоимость жилья снова возрастает. В качестве примера можно привести жилой комплекс «Снегири»: там цена жилья в каждом последующем доме повышалась вместе со спросом.  

Поэтому получается, что занимаясь социально-ориентированной деятельностью, застройщик получает максимальный экономический эффект. Чем эффективнее проведена эта работа, тем комфортнее людям жить в первых очередях проекта, и тем более востребованы будут следующие – как со стороны покупателей, так и со стороны инвесторов.

Таким образом, стремление к созданию благоприятной для жизни среды возникает из сугубо утилитарного понимания, что люди не будут жить там, где им некомфортно.  Каждый сданный дом, каждый введенный в эксплуатацию квартал начинают формировать совершенно другое восприятие всего микрорайона. Сделав плохой продукт на первых двух очередях, можно забыть об экономической эффективности всех последующих.

Мы сегодня понимаем, что с такой идеологией наша компания не совсем вписывается в термин «застройщик». Мы сегодня уже скорее девелоперская компания, и даже больше, потому что девелопмент, как правило, выбирает наиболее эффективную стратегию реализации и развития территории, а мы сегодня уже начинаем заходить на блок и на этап функционирования этого микрорайона, взаимодействия с жителями и управлением уже на этапе эксплуатации. Фактичекски это уже девелопмент по новой формуле: создания комфортной среды.

Но реализовать это в отдельном доме или даже жилом комплексе, который вынуждено встраивается в окружающую застройку, не всегда возможно. Создаются некие «анклавы», которые нередко конфликтуют, вступают в противоречие с окружающими домами, отгораживаются забором. Это трудно назвать комфортной средой. Полновесно эту идеологию можно развить только на большой территории с проработанной концепцией.

Поэтому социальная ориентированность в данном случае не благотворительность, а часть экономической стратегии, и ответ на новые запросы потребителя. Сейчас мы видим, как формируется класс покупателей, которые готовы приобретать не просто квадратные метры, а жилье для жизни. С хорошими соседями, детскими площадками, не только торговыми, но и социальными учреждениями, рекреационными зонами (у нас это бульвары, площадь, пруд, лес), дворами без машин, безопасными для детей.

Мы хотим вернуть людям точки коммуникации внутри их жилого пространства и увеличить это пространство от размеров их квартиры до целого района, в котором они везде будут чувствовать себя как дома.

Поэтому современный застройщик должен создавать комплексный сбалансированный продукт, который будет отвечать потребностям новых покупателей.

Загородный поселок "Тихие зори"

«Каждый хочет жить в хорошем месте, в хорошей среде, с хорошими соседями, в той среде, которая позволяет быть самим собой, находить здесь равных себе, единомышленников».

 

Мы сегодня начинаем наблюдать это в «Тихих зорях». Этот поселок мы реализуем с 2011 года и в этом году заканчиваем. В нем мы серьезное внимание уделяли формированию определенного сообщества жителей. И сейчас мы начинаем получать отзывы о том, что попадая на территорию поселка, человек уже чувствует себя как дома. И люди это ценят, потому что каждый хочет жить в хорошем месте, в хорошей среде, с хорошими соседями, в той среде, которая позволяет быть самим собой, находить здесь равных себе, единомышленников.

И мы думаем, что раз это работает за городом, значит будет работать и в городе. Мы хотим создать в Удмуртии такой прецедент. В России такие проекты уже появляются, но для нашей республики подобный проект будет одним из первых. Мы как застройщик видим такую идеологию развития.

Источник: www.udm-info.ru


comments powered by HyperComments

Избранные статьи

#

23.12.2016, 13:41

Салоны красоты: Новогодний ажиотаж

Совместно с экспертами «Udm-Info» оценило, как сезон предновогодних корпоративов сказывается на спросе на услуги в салонах красоты в Ижевске.

#

22.08.2016, 17:25

Олимпийский итог

В Рио-де-Жанейро завершились 31-е летние Олимпийские игры. В течение 16 дней атлеты разыграли 306 комплектов наград.

#

16.04.2015, 12:27

ТОП Udm-Info: Застройщики жилья

По итогам 2014 года в Удмуртии было введено в строй на 31% больше многоквартирного жилья. «Udm-Info» представляет рейтинг крупнейших застройщиков жилой недвижимости региона.


Сегодня в разделе