Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

Мы расскажем, как сменить управляющую компанию, какие способы управления многоквартирным жилым домом существуют, как выбрать новую УК и заключить с ней договор, как передать документацию от старой УК к новой.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Жилищный кодекс России гласит, что собственники квартир должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Согласно ст. 161, тип управления нужно выбрать на собрании собственников многоквартирного дома.

Всего есть несколько способов управления домом:

1. Согласно ст. 164 ЖК РФ, существует непосредственное управление. Собственники квартир подписывают договор на оказание услуг по содержанию, по ремонту общего имущества с компаниями, которые специализируются на этой деятельности. Решение принимается на общем собрании. Договоры составляются на каждого владельца.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом (разделы V, VI ЖК РФ).
3. Управление управляющей организацией. В данном случае содержать дом может только одна УК. С жильцами составляется договор, в котором прописываются все условия, обязанности и права «управляйки» и владельцев. Решение принимается на общем собрании.

Основания для смены УК

Как поменять управляющую компанию? Для смены «управляйки» у вас должны быть весомые причины. Кроме того, владельцы помещений должны на собрании принять это решение.

В п. 8 ст. 162 ЖК РФ описан порядок расторжения договорных отношений с УК. Согласно закону, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если коммунальщики не выполняют договорные обязательства. Лучше всего подкрепить этот факт доказательствами – административные взыскания с УК, платежки с ошибочными начислениями, фото и видео, коллективные обращения жильцов и т. д.

Вот несколько причин, по которым можно прервать договор:

1. Нарушение правил аварийно-технического обслуживания.
2. Плохая уборка подъездов и придомовой территории.
3. Несвоевременная замена коммуникаций.
4. Несвоевременная починка лифтов, крыш, сантехники.
5. Ненадлежащий ремонт.
6. Несвоевременное реагирование на обращения жильцов.
7. Завышение стоимости услуг.

Если же у вас нет весомых доказательств, то проще дождаться окончания договора (он, как правило, заключается на 1-5 лет) и не заключать новое соглашение. Так, согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники могут прервать договор по истечении каждого года со дня заключения. Такой исход возможен, если УК была выбрана на открытом конкурсе через администрацию.

Собрание жильцов

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит после общего собрания – большая часть жильцов должна быть не против данного шага.

Подготовка к собранию

В первую очередь нужно определить инициаторов собрания. Затем инициативной группе нужно вывесить объявление о дате и месте проведения и таким образом проинформировать о мероприятии.

Далее нужно определиться с формой собрания (очная, заочная, очно-заочная).

Кроме того, организаторы мероприятия должны устроить встречу со специалистами, которые помогут подготовить и оформить документы по передаче дома другой УК.

Также должны быть подготовлены бланки для голосования.

Затем инициативной группе нужно подготовить повестку собрания. Как правило, туда включают также выбор способа управления многоэтажным домом, выбор новой управляющей компании, выбор условий договора между УК и собственниками помещений, сроки передачи документации от старой УК к новой.

Проводим общее собрание жильцов МКД

Собственники помещений МКД встречаются в обозначенном месте в установленное время. Отдать свой голос может сам владелец или его представитель, имеющий доверенность.

Информация о присутствующих заносится в регистрационные листы. Бланки заполняются в письменном виде в срок, который обозначила инициативная группа.

По ходу собрания нельзя менять тему – обсуждаются вопросы, включенные в повестку.

Правила проведения общего собрания жильцов прописаны в приказе минстроя от 31 июля 2014 «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Подводим итоги собрания и протоколируем результаты

Члены комиссии просматривают бюллетени и подсчитывают голоса. Состав комиссии устанавливают на общем собрании.

Стоит отметить, что минимум голосов, при котором собрание считается правомерным, составляет 50% от всех жильцов.

Засчитывается только один вариант ответа. В противном случае голос признается недействительным.

После окончания собрания нужно составить протокол - его оформляет секретарь, а подписывает председатель собрания.

После подсчета голосов подводятся итоги. Решение оформляют протоколом и прикладывают к нему все анкеты жильцов.

Правила оформления протокола можно найти в приказе министерства строительства и ЖКХ от 25.12.2015 г.

Собственников квартир нужно также уведомить о результатах собрания.

Расторжение договора со старой УК

Если путем голосования принято решение о смене УК, то прежней управляющей компании, жилищной инспекции и управлению ЖКХ отправляется уведомление об итогах.

Уведомление должно быть отправлено в течение десяти дней после собрания жильцов.

В уведомлении должно содержаться название и адрес новой управляющей компании, которую выбрали владельцы помещений.

Если жильцы приняли решение о самоличном управлении, то высылается информация об одном из собственников.

Договорные обязательства прекращают свое действие после получения уведомления.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

После того как жильцы приняли решение о расторжении соглашения с УК, им необходимо выбрать новую организацию, которая будет заниматься содержанием дома.

Юристы рекомендуют тщательно ознакомиться с рейтингом всех УК. Рейтинг зависит от количества выявленных нарушений. Список УК должен быть опубликован на сайте жилищной инспекции.

Ищем альтернативу

Жильцам нужно изучить сайты управляющих компаний, почитать отзывы в интернете. Лучше всего спросить у жильцов соседних домов, устраивает ли их качество работы их «управляйки».

Собственникам помещений на общем собрании можно предоставить для выбора список УК с наибольшим количеством положительных отзывов.

Кроме того, нужно проверить наличие и срок действия лицензии у компании, сколько домов обслуживает и сколько домов отказались от услуг УК.

Владельцам помещений в МКД можно поговорить с сотрудниками коммунальной компании, оценить материально-техническую базу, – это может повлиять на скорость обработки заявлений.

Что должно быть в договоре управления?

В п. 3 ст. 162 жилищного кодекса России прописаны требования к договору управления домом. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Адрес и состав общего имущества дома.
2. Список работ и услуг по управлению домом (содержанию имущества, ремонт и т. д.). А также виды коммунальных услуг, которые будет предоставлять УК.
3. Должна быть прописана стоимость платы за содержание и ремонт дома, за коммунальные услуги.
4. Правила контроля за выполнением компанией ее обязательств по договору.

В ст. 432 гражданского кодекса России говорится, что если данные пункты будут пропущены, то договор могут признать недействительным.

Заключаем договор с новой УК

После принятия решения нужно заключить договор с новой компанией.

По закону более половины собственников помещений в МКД должны поставить подпись в договоре с новой управляющей компанией. В противном случае соглашение будет считаться недействительным.

Платить новой УК собственники квартир будут после заключения соглашения с ресурсоснабжающими предприятиями, которые будут поставлять коммунальные услуги.

Передача документации от старой к новой УК

Прежняя УК должна подтвердить получение уведомления о расторжении договора, а затем передать все документы по управлению многоквартирным домом, информацию о собственниках и арендаторах новой «управляйке» в течение трех дней с даты заключения договора. Если выбрано непосредственное управление домом, то документы передаются одному из собственников.

Подробные правила передачи полномочий утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006.

Передача документов проходит по акту приема-передачи. В нем содержится информация о дате и месте составления, список документов для передачи. Копию акта высылают в жилищную инспекцию.

Если УК отказывается передавать документацию, то следует обратиться в федеральную антимонопольную службу.

Что делать, если остались долги перед старой УК?

Долги за коммунальные услуги, как правило, передаются от старой управляющей компании к новой. Новая УК является правопреемником старой.

Тем не менее, некоторые юристы считают, что платежки новой УК не должны содержать долги по старой УК. Объясняют они это тем, что до заключения договора с новой «управляйкой» у жильцов не могло возникнуть каких-либо обязательств.

Кроме того, владельцы помещений могут потребовать списания старых долгов по коммунальным услугам, если прошло три года. Можно потребовать выдать справку об отсутствии долгов.