Posted 8 апреля 2016,, 13:37
Published 8 апреля 2016,, 13:37
Modified 11 ноября 2022,, 21:30
Updated 11 ноября 2022,, 21:30
Банковский обзор: Ипотека с продолжением
Прошлый год для рынка ипотеки выдался непростым – катастрофического спада удалось избежать лишь благодаря программе господдержки. Пик ажиотажного спроса на льготные ипотечные кредиты пришелся на февраль 2016 года. Выдача кредитов в этом месяце выросла в разы в ожидании прекращения программы.
По данным Центрального Банка России, в 2015 году в Удмуртии было выдано ипотечных кредитов на сумму 19,7 млрд рублей. Это на 33% меньше, чем в 2014 г. Несмотря на это, ипотечный портфель банков, работающих на территории УР, за минувший год увеличился на 10% и к 1 января 2016 г. составил 41,4 млрд рублей.
«Основные причины, послужившие снижению объемов выдаваемых ипотечных кредитов в прошлом году, связаны с падением реальных располагаемых доходов населения, негативными макроэкономическими прогнозами и более тщательными требованиями банков к заемщикам в условиях неустойчивой рыночной конъюнктуры и высокой закредитованности населения», - отмечает Аркадий Ращектаев - директор Ижевского филиала «БКС Премьер».
Однако, несмотря на большое количество негативных факторов, ипотечный рынок удалось поддержать благодаря государственной программе.
«Во многом благодаря как раз социальным программам с господдержкой, интерес населения к ипотеке остался высок. Он дал возможность многодетным семьям и сотрудникам оборонных предприятий купить жилье в новых домах по низким ставкам», - комментирует начальник отдела кредитования физических лиц Ижкомбанка Алсу Кононова.
При этом программа сместила акценты на рынке, напоминает управляющий ВТБ24 в Удмуртии Екатерина Шумкова: «Основной спрос на жилье переместился со вторичного рынка на первичный».
В то же время за прошлый год выросла и просроченная задолженность по ипотечным кредитам. В абсолютном выражении объем просроченной задолженности за год увеличился на 61% – до 297 млн рублей. Основной объем – 255 млн рублей – приходится на рублёвую ипотеку. На 1 марта объем просроченной задолженности вырос на 10% и составил 328 млн руб. (в том числе – 46 млн руб. по валютной ипотеке).
Тем не менее, сегмент ипотечного кредитования по-прежнему остается одним из наименее проблемных с точки зрения платежной дисциплины. К началу прошлого года уровень просрочки (ее отношение к объему ипотечного портфеля) составлял 0,5%, однако к декабрю 2015 года он достиг уровня 0,7%. При этом если по рублевой ипотеке уровень просрочки равен 0,6%, то по валютной – 13%.
Интересно, что по итогам 2015 года в 1,5 раза вырос объем досрочного погашения. В прошлом году жители Удмуртии досрочно вернули банкам 2 млрд 874 млн руб., в том числе 995 млн. по кредитам, полученным в этом же году. Для сравнения, в 2014 году объем досрочного погашения по ипотеке составлял в Удмуртии 1 млрд 865 млн руб.
В начале 2016 года ипотека в Удмуртии продемонстрировала рост на фоне известий об окончании программы господдержки. Пришелся он на февраль. По данным Банка России, за первые два месяца 2016 года в Удмуртии было выдано 1907 кредитов на общую сумму 2 млрд 480 млн руб. Для сравнения, в 2015 году на 1 марта был выдан 1 531 кредит на сумму 1 млрд 741 млн руб. Количество выданных кредитов в феврале превысило январский показатель почти в четыре раза, а объем – в три.
«В самом начале 2016 года клиенты, по всей видимости, не сразу поняли, что программа господдержки подходит к концу. Многие ошибочно полагали, что она действует до 1 апреля, и времени еще много. Ажиотаж начался во второй половине февраля, когда многие осознали, что могут опоздать и начали активно заниматься поисками квартиры. Для некоторых клиентов характеристики квартиры были не важны, они готовы были купить любую – главное успеть оформить дешевую ипотеку. Благодаря этому спрос на ипотеку в феврале вырос примерно в 5 раз», - комментирует заместитель директора Удмуртского филиала АО «Россельхозбанк» Александр Чураков.
ВТБ24 отмечает двукратное увеличение спроса в феврале.
Таким образом кредитный ипотечный портфель в Удмуртии на начало марта достиг показателя 45 млрд 479 млн руб., увеличившись с начала года примерно на 10%.
Естественно, после ажиотажного спроса февраля, в марте банки отметили спад активности на рынке. Хотя программа и продолжила работать, ее условия при этом несколько изменились. В частности, процентная ставка немного выросла, приблизившись у большинства банков к 12%.
«Как обычно бывает в подобных случаях, после продления программы спрос резко упал, поскольку большая часть спроса, в том числе и «отложенного» была реализована в феврале. На это повлияло также изменение условий программы, увеличение ставки кредитования. Однако постепенно активность клиентов растет и количество ипотечных заявок увеличивается с каждой неделей», - отмечают в «Россельхозбанке».
При этом в большинстве банков условия предоставления ипотеки не изменились. Однако некоторые игроки ипотечного рынка сообщают о вынужденном ужесточении требований к заемщикам. «Поскольку заемщики не всегда разумно оценивают свои финансовые возможности, да и предсказать экономическую ситуацию в стране сложно, сейчас банк вынужден ужесточить требования и к платежеспособности клиента, - комментируют в Ижкомбанке, - (в частности, к учету всех его выплат по имеющимся долгам), и к его кредитным историям».
Ставки по ипотечным кредитам вне программы господдержки выше примерно на 2-3 процентных пункта и колеблются в диапазоне от 13 до 16% .
Отметим, что за прошлый год средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам увеличилась на 1,01 процентный пункт и составила 13,35% годовых. На 1 марта средняя ставка в республике по данным Центробанка составляла 12,19%.
По мнению экспертов, поддержка государства и в этом году окажет положительное влияние на рынок.
«Ставки в течение 2016 года изменяться не будут, по крайней мере, в сторону понижения, поскольку экономических предпосылок для этого нет», - считает Александр Чураков.
«Средний уровень ставок при позитивном развитии дел в российской экономике и по мере снижения ставки рефинансирования может незначительно – на 0,5-1% - понизиться. При позитивном прогнозе, учитывающем сохранение программы государственного субсидирования ипотеки и снижение ставок, рынок ипотеки по итогам 2016 года сохранится на уровне нынешних показателей или покажет символический рост. При негативном прогнозе объем выдаваемых кредитов сократится на 20-35%», - такой прогноз дает Аркадий Ращектаев.
Управляющий ВТБ24 в Удмуртии Екатерина Шумкова считает, что от 2016 года можно ожидать роста: «Ситуация стабилизируется, первый шок у населения уже прошел, ожидаем увеличение спроса на ипотечном рынке».