Банковский обзор: ипотека

Банк России опубликовал данные о динамике сегмента ипотечного кредитования Удмуртии за десять месяцев 2015 года: хотя и с отставанием на один квартал от розницы, ипотека тоже пошла в рост. По данным регулятора, количество ипотечных кредитов, выданных в регионе в третьем квартале, составило 3022 и это на 36% больше, чем во втором. Аналогичными темпами выросла и общая сумма этих кредитов (+40%), составив 3,6 млрд рублей за квартал. После такого рывка октябрь стал периодом стабилизации и закрепления достигнутых уровней.

Тем не менее, предшествовавший спад на рынке был очень значительным, и теперь даже такой динамики явно недостаточно для того, чтобы приблизиться к докризисным показателям. Цифры таковы: по сравнению с десятью месяцами прошлого года объемы ипотечного кредитования в 2015 году стали меньше на треть и составили 110,2 млрд рублей.

Изменились и другие параметры ипотечных сделок. Средняя сумма кредита по сравнению с началом года несколько выросла – с 1,12 млн рублей до 1,25 млн рублей. Впрочем, по словам Александра Чуракова, заместителя директора Удмуртского филиала АО «Россельхозбанк», в сельских районах Удмуртии размер ипотеки меняется и в меньшую сторону.

По данным Банка России, средняя ставка по ипотечному кредиту составляет сегодня в Удмуртии 13,6% годовых. Александр Чураков уверен, что дальнейшего снижения ипотечной ставки ждать не стоит, скорее, возможен ее рост. «На сегодняшний день ставка по ипотеке с господдержкой составляет 10,9% годовых – это рекордно низкий уровень, ниже он может опуститься только в одном случае – увеличения суммы господдержки из бюджета РФ. Программа же по господдержке официально действует только до 1 марта 2016 года. Таким образом, учитывая «мертвый» январь осталось два месяца. Соответственно, если и будут более выгодные предложения на рынке ипотеки, то они будут в этом году и будут приурочены к праздничным новогодним акциям; что же будет после нового года, сложно предположить», - отмечает эксперт.

В отличие от сектора розничного кредитования, ипотечный портфель банков по-прежнему сохраняет крайне низкий уровень просроченной задолженности. Ее доля в общем объеме непогашенных ипотечных кредитов как на начало года, так и на 1 ноября составляла лишь 0,5%. Абсолютный объем также невелик по сравнению с другими видами кредитования – 42 млн рублей. Благодаря большей стабильности кредитного портфеля и его высокому качеству, в кризис ипотека сыграла стабилизирующую роль для тех банков, у которых такой портфель был.

Эксперты отмечают, что кризис не привел к увеличению отложенного спроса на рынке недвижимости. «Отложенный спрос есть всегда, и сейчас, как и раньше, он определяется сроком экспозиции старой квартиры, которую клиент продает, чтобы купить новую. 2/3 наших «длинных» броней - именно по этой причине», - констатирует Марат Касимов, руководитель службы маркетинга ООО «КОМОС-Строй». В свою очередь руководитель отдела продаж ЦН «Мегаполис» Андрей Брюхов отмечает, что под влиянием экономической неопределенности люди, напротив, стремятся как можно скорее вложиться в покупку недвижимости.

Никаких причин откладывать приобретение недвижимости на следующий год нет, полагает Александр Зорин, заместитель директора по маркетингу ООО «УК «УДС-Групп»: «Ожидать дальнейшего существенного понижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, процентных ставок по ипотеке в банках, не приходится. Программа государственной поддержки ипотечного кредитования новостроек официально заканчивается в марте 2016 года, а по неофициальным данным ее планируют свернуть по окончании 2015 года», - поясняет он.

Доля объектов недвижимости, приобретаемых по ипотеке, по словам Марата Касимова, благодаря программе господдержки вышла на докризисный уровень после патовых первых месяцев года. У «КОМОС-Строя» она составляет порядка 50%, другие эксперты называют и более высокие цифры. В частности, в практике компании «Талан» доля ипотечников чаще приближается к 60 – 65%, а по словам Александра Зорина («УДС-Групп») по некоторым объектам может достигать и 70%. «Клиенты используют возможности данной программы не только для улучшения жилищных условий, но с целью инвестирования. Любой инвестор может просчитать, что прибыль от продажи готовой недвижимости покроет небольшие проценты, уплаченные банку в период ее строительства», - отмечает Ирина Кассина - ипотечный брокер компании «Талан».

Говоря о характеристиках спроса на недвижимость, эксперты отмечают, что покупателей интересует в основном недорогое жилье. «Одна из главных тенденций 2015 года – это спрос на жилье эконом-класса. На сегодняшний день 80% рынка – студии, недорогие одно-, двухкомнатные квартиры. Даже на вторичном рынке практически 70% предложений – это одно-, двухкомнатные квартиры», - констатирует Екатерина Шумкова, управляющий ВТБ24 в Удмуртии.

Одновременно структура спроса сместилась в сторону нового жилья, поскольку благодаря программе господдержки оно стало более доступным. По оценкам Александра Чуракова, на сегодняшний день семьдесят процентов всех ипотечных сделок приходится на приобретение новостроек.