Жилой сектор: Выше классом

В последнее время в столице Удмуртии строится всё больше жилья повышенной комфортности, которые причисляются к разным классам – «элитному», «бизнес», «комфорт», «премиум» и т.п. Эксперты «Udm-Info» поделились мнениями, что влияет на переориентацию рынка, какие квартиры правильно относить к премиум-жилью, и что будет с этим сегментом дальше.

Критерии

Многие представители строительной отрасли сходятся во мнении, что единых официальных критериев, по которым можно было бы четко классифицировать жилье, нет. В то же время они выделяют ряд факторов, которые, по их мнению, являются определяющими для отнесения жилья к более высоким и премиальным категориям.

«То, что в Ижевске позиционируется как «элитное жилье», по московским меркам не дотягивает и до бизнес-класса, - комментирует руководитель службы маркетинга ООО «Комос-Строй» Марат Касимов. – Из обязательных требований к «ижевскому премиуму» я бы выделил: месторасположение в центре города, приличные видовые характеристики из окон (пруд, площадь, улица, сквер), высокие потолки в квартирах, качественный дизайн-проект в местах общего пользования, изолированный двор, подземный паркинг».

По мнению исполнительного директора проекта ЖК «Ривьера Парк» (ООО «Регион-Инвест») Николая Рупасова, в этом вопросе очень важную роль играет наличие регулярной квартальной застройки, которая существенно выигрывает у точечной.

«Мы считаем, что тренды последних лет однозначно говорят о том, что более качественным считается жилье, в котором грамотно выстроено именно средовое окружение. То есть, это не просто качество застройки или планировки квартир, хотя оно, конечно, тоже должно присутствовать, но и вся среда, которая эти квартиры окружает – отделка подъездов, отделка дворов, инфраструктура района, само общепланировочное решение по застройке», - отметил Николай Рупасов.

В компании «Инком-Инвест» заявляют, что по Единой методике классифицирования жилых новостроек по потребительскому классу, разработанной Российской гильдией риэлторов, новостройки делятся на массовое жилье («эконом» и «комфорт») и жилье повышенной комфортности («бизнес» и «элит»).

«Это не просто красивое позиционирование, а разделение новостроек посредством глубокого анализа по различным признакам, включая технологии строительства, планировки, площади, высоту потолков, паркинг и различные дополнительные опции. По данной классификации на сегодняшний день в Ижевске предложения в сегменте бизнес-класса и элит-класса (имеются в виду объекты на стадии строительства) единичны», - комментирует аттестованный аналитик Российской гильдии риэлторов – эксперт «Инком-Инвест» Динара Губайдуллина.

Так, в частности, жилье бизнес-класса по этой классификации должно соответствовать определённым технологиям строительства – в основном кирпичная технология, большие площади, потолки от 2,75 м, широкие коридоры, улучшенная звукоизоляция, индивидуальные архитектурные решения дома, дизайнерские холлы, бесшумные лифты, огороженный периметр двора, малое количество квартир на этаже, видеонаблюдение, консьерж.

Жилье элит-класса еще более эксклюзивное и комфортное. Как отмечает эксперт, такие дома строятся в очень ограниченном количестве даже в городах-миллионниках, причем чаще всего по специальному заказу потенциальных клиентов. Здесь помимо улучшенных условий бизнес-класса располагаются зимние сады, фитнес-клубы, прачечные, рестораны и т.д.

«Элитный дом, по сути, должен быть автономным во всем, и местоположение в этом случае играет не самую основную роль: все самое необходимое находится в доме, и отключение от ресурсов (электричество, отопление, вода и т.д.) в городе не должны влиять на «жизнеспособность» объекта», - подчеркивает Динара Губайдуллина.

Стоит отметить, что если раньше гильдия выделяла только классы жилья, то сейчас в классификации появились подклассы – «жесткий эконом», «эконом стандарт», «эконом плюс», «комфорт стандарт», «комфорт плюс». Эта информация была озвучена на Всероссийском жилищном конгрессе, который прошел в Санкт-Петербурге в сентябре этого года. По мнению экспертов, это говорит о том, что, несмотря на состояние экономики, люди хотят иметь интересное и качественное жилье, в котором комфортно и приятно жить.

«Раз уж мы говорим о сегменте жилья повышенной комфортности, нам интересен «комфорт плюс», - продолжает представитель «Инком-Инвест». – По сути, это массовое жилье с претензиями на бизнес-класс. Конечно, по ряду параметров такие новостройки могут не дотягивать до «бизнеса»... Но зато они имеют лучшие решения по сравнению с одноклассниками… Поэтому верно говорить о появлении жилья на стыке классов, которое открывает новые возможности для тех, кто еще не готов купить чистый «бизнес».

Цены

Стоимость жилья повышенной комфортности тоже может сильно разниться. Как отмечает аналитик компании «Талан» Сергей Казанцев, в Ижевске она находится в диапазоне от 55 до 60 тыс. руб. за квадратный метр. С ним сходится во мнении и Марат Касимов, отмечая при этом, что, например, в соседней Перми за эти же деньги продают типовые дома.

В «Инком-Инвесте» считают, что среднее значение стоимости квадратного метра правильно применять только в отношении массового жилья.

«Даже при официальных статистических расчетах, стоимость «квадрата» в классах «бизнес» и «элит» не берется в расчет, иначе она просто обрушит данные по рынку, даже при том, что таких объектов всегда в общем соотношении немного. По большому счету, застройщик волен выставлять собственный ценник», - отмечает эксперт компании.

Причины

Говоря о причинах роста предложения в рассматриваемом сегменте жилья в нестабильное для экономики время, представители строительных компаний отмечают, что кризис заметно меньше влияет на благосостояние более обеспеченных слоев населения.

«Если потребительская способность среднего класса несколько снизилась, то жизнь людей с высоким уровнем доходов практически не изменилась, некоторые даже преумножили свой капитал. И у этих людей растут требования к качеству жилья», - говорит аналитик «Талана» Сергей Казанцев.

«Сейчас начинают возводить дома, которые начали проектировать 2-3 года назад. Это неизбежно из-за особенностей проектного менеджмента в сфере строительства. Выигрывают те, кто имеет компетенции для прогнозирования в перспективе 3-5 лет, а это безумно сложно в нашей турбулентной экономике, - констатирует Марат Касимов. – Практика показывает, что экономический кризис вовсе не помеха продажам элитной недвижимости. Кризис сильнее влияет на средний класс и малообеспеченные слои населения».

По словам министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР Ивана Новикова, в настоящее время аналитики сходятся во мнении, что российский рынок жилья имеет переизбыток так называемых бюджетных квартир, с маленькими площадями, большой плотностью и низкими потребительскими свойствами. В связи с этим рынок диктует девелоперам тенденции по строительству более качественного жилья.

«Я думаю, что одна из причин (увеличения числа проектов более комфортного жилья – прим. ред.) в том, что думающие застройщики, которые не гонятся за сиюминутными продажами, почувствовали этот тренд и заполняют эту нишу, - отметил министр. – Это общероссийская тенденция. Люди начали понимать, что не хватает предложения в нише жилья комфорт-класса. Оно существенно дороже, чем те самые однокомнатные квартиры по 25 м, но существенно дешевле, чем индивидуальные дома с большой степенью благоустройства. Это адекватная реакция рынка».

«В принципе это естественно для любого рынка. Потому что при кризисе выстреливает, как правило, эконом-сегмент и сохраняется премиальный сегмент. А вот средний сегмент существенно проседает. Поэтому люди стараются добавить премиальности», - полагает Николай Рупасов.

Конкуренция

В то же время речь не идёт о том, что люди с высокими доходами стали переориентироваться с загородных домов на премиальное жилье в черте города.

«Во-первых, те, кто имеют загородный дом, часто хотят приобрести квартиру в городе для дополнительного удобства или для инвестирования средств. Во-вторых, устаревающий бизнес-класс на «вторичке» перестает соответствовать современным решениям и в плане технологий, и в плане дизайна – это становится еще одним поводом для переезда», - отмечает Динара Губайдуллина.

«Очень редко человек полностью перебирается загород, - соглашается Марат Касимов. – Обеспеченные клиенты, как правило, оставляют в городе какой-нибудь «запасной аэродром», на случай, если не смогут вечером выбраться загород, или, например, с утра предстоит важная встреча, на которую нельзя опоздать из-за пробок. Плюс, многие осознают, что проживание загородом, при всех положительных моментах, не совсем простое занятие. На твою голову сваливается куча забот: транспортировка детей в школу, мелкий ремонт, борьба с грызунами и прочими вредителями, уборка дорог и т.д.».

Перспективы

Эксперты сходятся во мнении, что в столице Удмуртии есть определенный потенциал спроса на квартиры повышенного комфорта. При этом массового увеличения строительства в данном сегменте ждать не стоит.

«Объекты бизнес-класса останутся малочисленными и востребованными. Появление настоящего элит-класса прогнозировать сложно, если будет запрос рынка – появится и предложение. Предполагаем увеличение доли новостроек на стыке классов, включая подкласс «комфорт плюс», - считают в «Инком-Инвесте».

«Стоит отметить, что эти квартиры дороже, поэтому период продажи таких квартир более длительный. В связи с высокой ценой и высоким уровнем ожиданий, клиент предпочитает приобретать на последних стадиях строительства, когда он уверен в том, что дом будет сдан и его ожидания оправдались», - говорит аналитик «Талана».

«К счастью, как писали Ильф и Петров, если в стране в обращении находятся какие-то деньги, значит, есть люди, у которых их много. Этих людей не так много, как хотелось бы девелоперам. Но они есть, и они покупают жилье повышенной комфортности», - заверяет руководитель службы маркетинга «Комос-Строй» Марат Касимов.

Объекты

Говоря о перспективах в данном классе, «Udm-Info» выделило ряд объектов, так или иначе отвечающих критериям жилья повышенной комфортности, которые в настоящее время строятся или готовятся к строительству в Ижевске.

Так, «Комос-Строй» в 2017 г. планирует начать строительство ЖК «Республика», который появится рядом с эспланадой, на ул. К.Маркса. Жилкомплекс представляет собой две высотки в 22 этажа, возведенные на стилобате, в котором расположатся торговые и офисные помещения, двухуровневый подземный паркинг и фитнес-центр с бассейном.

Рядом, чуть ниже по эспланаде (ну ул. Горького) компания уже ведет строительство жилого комплекса «Колизей». ЖК разделен на три секции (13-15 этажей), в котором разместят 278 квартир площадью от 35 до 154 кв.м. Кроме того, в нем предустмотрены офисные помещения, ресторан, парковка, детская площадка. Срок сдачи – III кв. 2018 г.

«Инком-Инвест» реализует Жилой комплекс «Вивальди» В Устиновском районе Ижевска на улице Молодежной. «Вивальди» – это ансамбль из двух 17-этажных кирпичных домов (по 64 квартиры в каждом), объединенных общей закрытой придомовой территорией с современной детской площадкой и зонами отдыха. А также паркингом, вынесенным за периметр безопасного двора.

Уже в этом году компания «АСПЭК-Домстрой» начнет строительство 16-этажного премиального дома «Резидент» на ул. Пушкинская, напротив бывшего магазина «Лукоморье». В доме запланировано 67 квартир площадью от 50 до 195 кв.м., закрытый двор, подземный паркинг, холл премиум-класса, панорамные окна, террасы, улучшенная шумоизоляция и т.д.

Компания «Талан» до конца года планирует завершить строительство современного комплекса комфорт-класса «MAXIMA» в городке Металлургов, состоящего из двух домов 14 и 17 этажей на 143 квартиры. Современный комплекс «MAXIMA» отличается улучшенным благоустройством территории с детскими и спортивными площадками, современным лаконичным дизайном и наличием торговой галереи.

Компания «Уралдомстрой» запланировала в 2016 г. начать строительство 10-этажного жилого дома премиум-класса «Особняк» (на 28 квартир) на ул. Вадима Сивкова. Компания обещает огороженную территорию, подземный паркинг и т.д.

ООО «Регион-Инвест» в партнерстве с «АССО-Строй» строит на участке между улицами М.Горького и Милиционная жилой комплекс класса «комфорт плюс» «Ривьера Парк», состоящий из четырех «замкнутых» кварталов из домов переменной этажности (до 9 этажей), а также одного 17-этажного дома. В общей сложности здесь построят 1 500 квартир. Между домами предполагаются зеленые зоны и зоны отдыха, а также детский сад.