Жилой сектор: Сдержанный прогноз

По мнению экспертов «Udm-Info», минувший год был для регионального рынка недвижимости вполне успешным. Однако в текущем году они прогнозируют возможное сокращение числа застройщиков, удорожание строительства и небольшое повышение цен на квартиры.

По данным Удмуртстата, за 2016 г. в Удмуртии было введено в эксплуатацию 651,9 тыс. кв. м общей площади жилых домов. Это на 0,5% больше, чем годом ранее. Основной объём обеспечен за счёт строительства многоквартирных домов – 364 тыс. кв. м. План на 2017 г. – ввести не менее чем 650 тыс. кв. м.

Итоги 2016 года

Эксперты сошлись во мнении, что 2016 год для жилищного строительства в Удмуртии можно назвать относительно успешным и устойчивым: рынок вел себя стабильно, не подвергаясь резким колебаниям. Тем не менее, год для застройщиков был непростым. Был отмечен запуск меньшего количества новых проектов и снижение рентабельности сделок.

Однако сильного падения спроса не произошло. Избежать большого провала в спросе помогла ипотека с господдержкой. Кроме того, сами застройщики стали искать и вырабатывать новые клиентоориентированные линии работы.

«Застройщики стали прибегать к поиску и использованию альтернативных вспомогательных инструментов, таких как выкуп и зачет вторичного жилья, рассрочка, маткапитал. Нехватка денежной массы заставила «научиться» принимать разнообразные формы оплаты, и в этом плане застройщики продемонстрировали гибкость», - комментирует Оксана Макарова, эксперт по маркетинговому сопровождению компании «Инком-Инвест».

В компании «КОМОС-Строй» отметили, что с рынка ушла такая категория клиентов, как инвесторы. Однако это говорит о стабилизации рынка.

«Инвесторы ушли потому, что цена на начальном этапе строительства теперь не сильно отличается от конечной. С одной стороны, да, мы потеряли сегмент рынка. С другой стороны – это признак существенной стабилизации рынка. Стройка перестала быть рисковым вложением», - подчеркнул руководитель службы маркетинга «КОМОС-Строй» Марат Касимов.

Новые условия ипотеки

С 1 января 2017 года закончилось действие программы «Ипотека с господдержкой». Ранее, когда ипотека в банках предлагалась под 15% годовых и выше, субсидирование ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках было введено, чтобы сохранить покупательский спрос и поддержать застройщиков. Последние утверждают, что мера, действительно, была эффективной.

Как отметили в компании «Талан», в 2016 году сделки с использованием ипотеки с господдержкой занимали более 50% от общего объёма.

Теперь же новых масштабных проектов поддержки строительной отрасли со стороны государства застройщики не ожидают. Так, по мнению аналитика компании «УралДомСтрой» Геннадия Касимова, произошла определенная стабилизация в экономике страны, и, по мнению властей, в текущих условиях больше нет необходимости активно вмешиваться в рынок жилищного строительства: отрасль в состоянии самостоятельно приспособится к новым реалиям.

Застройщики считают, что отмена ипотеки с господдержкой не несет за собой каких-то глобальных последствий, поскольку стандартные условия банков стали максимально приближены к докризисным временам, когда процент по ипотеке составлял 12-13%.

«Отмена господдержки, конечно, повлияла на спрос, но банки выходят с альтернативными предложениями: в январе некоторые банки продолжили работать по низким ставкам, появились ипотечные кредиты с первоначальным взносом всего 10%. В Ижевске такого нет, но, например, в соседних регионах появилась ипотека без первоначального взноса. Застройщики также разрабатывают альтернативные программы, которые помогают сэкономить при покупке, предоставляют рассрочки и дополнительные условия по выкупу вторичного жилья», - говорит директор ООО «ТАЛАН-ИЖЕВСК» Дмитрий Сулимов.

В ООО «КОМОС-Строй» добавили, что пока в компании отмечен только рост количества ипотечных сделок.

В целом, по прогнозам российских экспертов, к концу текущего года ставка по ипотеке снизится в коммерческих банках до 10-11%.

Риск банкротств

Крупным компаниям, по мнению опрошенных представителей застройщиков, вероятность банкротства не угрожает. Однако небольшие компании окажутся в непростом положении.

С текущего года вступили в силу изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» (ФЗ-214). Многие эксперты сходятся во мнении, что новые условия могут привести к сокращению количества участников рынка, поскольку законодатель практически не оставил места для малых застройщиков, активно привлекающих средства дольщиков.

Так, с июля вводятся финансовые ограничения для застройщиков: существенно увеличится необходимый минимальный размер уставного капитала. Если раньше строительство объекта финансировалось за счёт продаж квартир, то теперь, перед тем, как построить дом, необходимо будет для этого найти деньги и заморозить их в виде уставного капитала. Отметим, что изменения в законодательстве повлекут для застройщиков и дополнительные затраты по страхованию (отчисления в компенсационный фонд).

«На крупные компании, в частности, на нас, новые условия повлиять не должны. Но малые фирмы, скорее всего, не смогут начать строительство. Таким образом, изменения в законе приведут к уменьшению количества застройщиков на рынке: часть будут вынуждены либо закрываться, либо продавать свой бизнес другим», - считает ведущий специалист по маркетингу компании «АСПЭК-Домстрой» Иван Мыльцев.

Геннадий Касимов полагает, что у тех застройщиков, которые создают явную зависимость строительного процесса от финансовых средств дольщика, т.е. не имеют дополнительных инвестиций (собственный капитал, банковские кредиты, организации-партнеры и т.д.), возможна приостановка проектов.

Прогнозы и цены

Специалисты отмечают, что в 2017 году прогнозируется удорожание строительства и из-за роста цен на стройматериалы и подключение к коммуникациям.

«В долгосрочной перспективе идет стабильный рост стоимости стройматериалов, и он будет продолжаться. Сильно подскочили цены на подключение к инженерным сетям. С учетом того, что застройщики практически заморозили цены квартир, доходность проектов уменьшается. Небольшая финансовая подушка позволяет застройщикам развивать существующие проекты, запускать аналогичные, но пока, в данный момент времени, не дает шанса появлению в Удмуртии капиталоёмких проектов», - отметили в компании «Инком-Инвест».

По мнению ряда наших экспертов, в 2017 году на рынке в целом может продолжиться снижение объёмов жилищного строительства. Предпосылки для этого были заложены, когда экономический кризис вступил в активную фазу, и спрос на недвижимость упал. Ряд проектов тогда приостановили. Последствия же проявляются, с учётом строительного цикла (1-2 года).

«В 2016 году мы сдали более 105 тыс. кв. м жилья. В 2017 году планируем сдать порядка 75 тыс. Снижение появилось из-за того, что в кризисных 2014-2015 годах мы притормозили начало строительства ряда объектов. Зато, ориентируясь на темпы запусков 2016-2017 года, с 2018 года мы планируем сдавать в год по 130-150 тыс. полновесных жилых метров», – говорит Марат Касимов.

Вместе с тем, говоря о своих планах, представители компаний «Инком-Инвест», «УралДомСтрой» и «АСПЭК-Домстрой» подчеркнули, что существенно снижать объёмы введенного жилья и темпы строительства в этом году не собираются: в основном, в планах на текущий год речь идёт примерно о том же объёме жилья, что и в 2016-м. «Талан» планирует в этом году ввести в эксплуатацию более 30 000 кв. м. Это втрое больше, чем в 2016 году (9 873 кв.м.).

Серьезного снижения или повышения цен на новостройки эксперты не ожидают. Есть вероятность, что в рамках маркетинговых акций, так или иначе вызванных окончанием программы господдержки ипотечного кредитования, в первой половине 2017 года может произойти понижение цен. Однако, учитывая, что застройщики работают при минимальном уровне рентабельности, существенных снижений ждать не приходится. Большинство экспертов считают, что, скорее, цены наоборот могут вырасти. При этом повышение будет, вероятнее всего, незначительным.