Как заработать на недвижимости в 2021 году?

Рынок недвижимости на пике. Имеет ли смысл инвестировать в эту сферу или поезд уже ушел? Талан.Журнал обсудил с экспертами перспективы инвестирования в рынок недвижимости

ТОР-9 городов для инвестирования

Лейли Доля, основатель федерального бутика недвижимости «RED HOME»:

– Благодаря тому, что онлайн-сделки стали доступны, мы имеем возможность легко инвестировать в недвижимость любого региона России. Для инвесторов расширились горизонты. Среди миллионников, где выгодно покупать недвижимость, я бы выделила Краснодарский край, Москву, Санкт-Петербург, Казань, Уфа, Новосибирск, Воронеж, Калининград и Нижний Новгород.

В Краснодарском крае, Москве и Санкт-Петербурге традиционно высокий уровень спроса на жилье, поскольку эти регионы привлекательны для жителей всей России. Покупая квартиру на старте продаж, уже через 5-6 месяцев мои клиенты продают ее дороже на 10-15%. Если рассматривать инвестиции в новостройки с дальнейшей сдачей в аренду, то помимо прироста стоимости самой недвижимости, можно заработать около 8-10% годовых на аренде.

В Казани высокий потенциал развития арендного бизнеса. Рост спроса на долгосрочный наём жилья только в третьем квартале 2020 года составил 2,3 раза, это рекорд России. Доходность от таких инвестиций в столице Республики Татарстан достигает в среднем 5,3% годовых.

Уфа и Новосибирск – города с большой конкуренцией на рынке и относительно сдержанным ростом цен. Арендная доходность в Новосибирске порядка 8%, в Уфе – 6%.

Выгодно купить квартиру в 2021 году в Воронеже можно благодаря ценам, уровень которых на 19% ниже средних по стране. И это на фоне роста арендных ставок примерно на 10% по отношению к 2019 году. Доходность инвестиций в однокомнатную квартиру может достигать 7% годовых.

Калининград интересен из-за туристической востребованности. Также россияне рассматривают переезд в этот город в связи с близостью к Европе.

Покупать нужно то, что падает в цене – коммерцию

Андрей Майоров, независимый финансовый консультант:

- Выгодно инвестировать всегда в то, что терпит снижение спроса и падает в цене. На текущий момент – это коммерческая недвижимость, в большинстве регионов объекты сильно просели в цене. Пандемия не вечна и в долгосрочной перспективе такая недвижимость принесет стабильный доход.

Плюс рекомендую следить за вторичным рынком, приобретая объекты, по которым люди не могут справиться с кредитной нагрузкой.

Что касается выгодности инвестиций в недвижимость в 2021 году, то формат инвестиций претерпевает некоторые изменения в сторону более долгосрочных. То есть, инвестируя, необходимо понимать, как будет развиваться та или иная часть города, место строительства.

Также пока работает схема покупать объект в самые первые минуты старта и продавать уже в первый год стройки. Эра, когда купили квартиру на котловане и продали ее ближе к сдаче, потихоньку проходит. Сейчас снижается доходность такого варианта инвестирования.

Изменение условий программы льготной ипотеки и подорожание жилья не сделали 2021 год менее привлекательным для инвестирования в недвижимость.

Новостройки forever

Алексей Терентьев, директор агентства недвижимости «Этажи-Сота»:

– Прошлый год позволил россиянам выгодно вложить денежные средства в покупку жилья. Программа льготной ипотеки, предусматривающая кредит под 6,5%, и низкие цены на квартиры сформировали благоприятные условия для инвестирования в недвижимость.

За год стоимость квадратного метра выросла на 20-30%, также с 1 июля повысится ставка по ипотеке и снизится лимит ипотечного кредита. Но и в данных условиях жилищное инвестирование остается выгодным, в том числе благодаря политике застройщиков. Сегодня можно получить субсидированную ставку от застройщиков 4,35%, а от каких-то застройщиков даже 1%.

Несмотря на то, что ставка по льготной ипотеке вырастет с 1 июля до 7%, она будет компенсироваться уровнем инфляции, по официальным данным в 6,2%, а по неофициальным 18-20%. Это, безусловно, делает покупку новостройки выгодной. Плюс ко всему цены на квартиры в долгосрочной перспективе будут расти, что тоже является поводом вложиться в жилье сейчас.

Посуточная сдача квартиры

Юлия Мудрова, эксперт по инвестициям в недвижимость:

- Один из способов выгодно вложить деньги – приобрести квартиру, чтобы в дальнейшем сдавать ее посуточно. Особенно привлекателен этот вариант при покупке квартиры в новостройке (с учетом роста цены на саму квартиру). При выборе новостройки инвестору нужно проделать качественную аналитическую работу по оценке рыночных цен и выбору оптимального объекта. При этом стоит сразу объективно оценить смету на ремонт, ведь инвестиция предполагает последующую сдачу в аренду.

Обязательно нужно учесть, что посуточная сдача квартиры потребует высокой вовлеченности. Почти каждый день придётся показывать квартиру, выселять и заселять постояльцев, делать уборку. Разумеется, можно воспользоваться услугами управляющей компанию. Но нужно быть готовым отдать до 25% от дохода. Сколько можно заработать на посуточной аренде? Давайте рассчитаем на примере студии 25 м², купленной, например, в Перми.

Средняя стоимость такой квартиры – 2,5 млн ₽, аренда студии – 1 500 ₽/сутки. В среднем квартира сдается 60% времени, тогда в месяц она приносит 27 000 ₽, в год 324 000 ₽.

Вычитаем расходы на коммунальные услуги и поддержание чистоты в квартире - примерно 109 000 рублей в год.

Доход составляет 215 000 ₽ в год, а доходность в год от сдачи квартиры в аренду посуточно при загрузке 60%: 215 000 ₽/ 2,5 млн. ₽ = 8,6%.

Альтернативные варианты с доходностью до 13% годовых

Анастасия Шустова, руководитель инвестиционного направления компании «Талан»:

- Способы инвестиций в недвижимость начали меняться. Рубль слабеет, инфляция растет, а стоимость недвижимости на пике. В этих условиях стандартный алгоритм «купил на стадии котлована — продал после ввода в эксплуатацию» стремительно устаревает, а в отдельных случаях теряет доходность. Статистика Росстата показывает, что за 2020 год цены на новостройки выросли на максимальные за 13 лет 23,3%, а в первом полугодии 2021 года рост замедлился. На сегодняшний день предпосылок к существенному росту цен на новостройки нет. Изменение условий льготной ипотеки (повышение ставки до 7% и снижение кредитного лимита до 3 млн рублей) не приведет к снижению цен, но зафиксирует годовой прирост на уровне 5%. В этих условиях я рекомендую обратить внимание на инвестиционные предложения от компании «Талан», которые позволяют получить доходность до 13% годовых, не покупая квартиры. При этом важно, что речь не идет о крупных инвестиционных вливаниях. Ряд инвестиций не превышает сумму в 300 000 руб. Умеренный размер инвестиций делает доступным подобного рода инвестиционное партнерство широкому кругу потенциальных инвесторов. Кроме того, условиями инвестиционного партнерства могут предусматриваться варианты периодической выплаты дохода: раз в квартал, раз в полгода, раз в год или в конце срока.

* Не является публичной офертой, рекламой финансовых услуг и предложением заключить сделку, носит исключительно информационный характер. Ставки указаны до вычета налогов.