Движение санкций против недвижимости: что происходит с рынком жилья в Удмуртии?

«Кардинальные изменения» в российской экономике, по словам руководителей Центрального банка РФ, стали условиями для повышения в конце февраля ключевой ставки до рекордных 20%. Эта ставка стала максимальной за всю историю существования банка, последний раз высокие ставки в виде 17% устанавливались в кризисном 2014 году.

На сегодняшний момент произошел резкий скачок с 9,5% до 20% и эти нововведения просто не могут не сказаться на рынке недвижимости, считают эксперты. Вдобавок к этому палки в колеса девелоперов вставляют страны западного мира, которые приняли в отношении нашей страны санкции. В цепочке взаимоотношений «Запад - Россия - девелоперы» есть еще одно звено - это жители России, и в частности - жители Удмуртии, которые сильнее всего могут ощутить на себе последствия экономических изменений.

Реалии рынка

Специалисты крупной онлайн-базы недвижимости в России зафиксировали 28 февраля резкий скачок спроса на квартиры. За сутки число просмотров объявлений увеличилось в 1,5-2 раза.

«Мы видим большой спрос на жилье, связанный с последними политическими и экономическими событиями. В данный момент выделяем две причины для повышенного спроса: многие потенциальные покупатели стремятся купить объект по ранее одобренной ипотеке по меньшей ставке. Другая часть граждан с "живыми деньгами" хочет вложить свои накопления в недвижимость, считая это надежным средством для сохранения капитала», - высказала свою позицию руководитель отдела по работе с новостройками «Циан» Виктория Ковтун.

По ее словам, особый интерес для покупателей на первичном рынке представляют сейчас однокомнатные квартиры и студии.

«В период ажиотажа в последнюю неделю мы сталкиваемся с тем, что кто-то хочет воспользоваться своим шансом и получить ипотеку на комфортных условиях, а кто-то, боясь изменений в экономике, покупает квартиру, чтобы чувствовать себя застрахованным», - сообщил Udm-info коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой» Ленар Сафин.

В компании еще одного регионального девелопера отметили: «Выросли сейчас и ставки по ипотеке, а большинство сделок проводится через ипотечное кредитование. Вероятно, спрос на жилье будет большой в ближайшее время, а потом упадет».

В агентствах недвижимости по Ижевску также рассказали о повышении спроса на квартиры.

Росту цен быть

На вопрос о повышении стоимости жилых помещений ряд экспертов в Удмуртии ответили однозначно: росту цен быть. В первую очередь все будет зависеть от изменения ключевой ставки, стоимости строительных материалов, курса валют.

«Безусловно, мы живем сейчас не под каким-то куполом, а в единой стране и все, что происходит, играет свою роль. Значимым является изменение ставки Центрального банка, которое произошло на этой неделе. Любое строительство сопровождается проектным финансированием и зачастую ставка проектного финансирования привязана именно к ставке ЦБ, в связи с этим меняется "стоимость денег", что не может не настораживать», - отметили в компании «АСПЭК-Домстрой».

В прошлом году объем ипотечных сделок в портфеле застройщика составлял примерно 70-72% от общего количества заключенных договоров.

«Еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся - это ценовой ажиотаж на рынке строительных материалов. Я понимаю, если материалы, производятся за рубежом или комплектующие иностранного производства, влияет курс валюты. Но когда товар изготавливают полностью в России и из отечественного сырья, тогда рост цен абсолютно не обоснован. В этой сфере застройщики тоже ждут помощи от правительства РФ. Из-за подобных наценок растет себестоимость, и как следствие, увеличивается стоимость квартир, либо происходит отказ девелоперов в состоянии риска от начала строительства следующих объектов», - заявил Ленар Сафин.

Во всем этом можно отметить и положительные моменты, сейчас цены заключенных договоров долевого участия пересматриваться не будут вне зависимости от ценовой политики поставщиков. При этом государство на законодательном уровне гарантирует сохранность всех поступивших на эскроу-счета денежных средств.

«Пока сложно загадывать что-то. Однозначно, рост цен будет, но будем пытаться его сдержать. Тем не менее, растет в цене все, в основном стройматериалы, рабочая сила», - сообщили корреспонденту Udm-info в пресс-службе еще одной компании-застройщика.

Цены в любом случае повышаются в новостройках в зависимости от хода стройки. Когда дом на этапе строительства (котлован) - цены ниже, чем ближе к вводу в эксплуатацию, тем стоимость становится выше, пояснили в компании.

«Большинство застройщиков повышают цены. Тут каждый горазд на свой процент - нет среднего значения. По вторичному рынку нет 100% ответа, есть те, кто снял с рекламы свои объекты, есть те, кто не среагировал, и есть такие, кто повысил стоимость» - рассказали о складывающейся ситуации на рынке в агентстве недвижимости «Владис».

Эксперты «Циан» заявили, что на рынке первичного жилья в ближайшее время вероятен рост средних цен. Он связан с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределенности, с удорожанием строительных материалов из-за логистических проблем, с тем, что в первую очередь будут разбирать лоты с менее высокими ценами.

Специалисты также оценили ситуацию на рынке готового жилья: «На "вторичке" многие продавцы сейчас находятся в растерянности, там цены почти не меняются».

«Сейчас идет рост 5-10% по новостройкам, цена на "вторичку" пока стоит» - отметили в ижевском агентстве недвижимости «Этажи».

Заморозка проектов и стагнация

По прогнозам специалистов, в ближайшие время крупные девелоперы могут заморозить примерно на полгода ряд своих проектов, которые уже были готовы к реализации.

«Количество новых объектов, которые только выходят на старт, резко сократится. Ожидать объявлений о следующих проектах можно будет, как минимум, только через полгода. Мы придем к тому, что будет меньше сданных объектов в конце 2023-2024 гг., уменьшится предложение на рынке и начнется дисбаланс между спросом и предложением», - прогнозирует Ленар Сафин.

Если ставки вырастут, то спрос населения однозначно упадет, в ближайшие два или три года стоит ожидать стагнацию. В рыночной экономике все регулируется спросом и предложением, если предложений мало, цена станет выше. Кардинальных изменений, как, например, в 2021 году, произойти не должно.

Еще один интересный момент, в агентствах недвижимости по Удмуртии риэлторы провели оценку ситуации на рынке 2020-2021 гг. в пик пандемии коронавируса, когда цены на жилье выросли чуть ли не в два раза. В этот период спрос не падал, а наоборот, сильно рос.

«Продажи, наоборот, выросли, но это за счет льготной ипотеки на новостройки. Цена не так важна - важен ежемесячный платеж для клиента», - подтвердил информацию руководитель агентства «Владис».

К слову, в настоящий момент федеральная антимонопольная служба уже заявила, что начнет пристальнее следить за деятельностью застройщиков. Необоснованное повышение цен на жилье будет расцениваться, как нарушение антимонопольного законодательства. Крупным девелоперам ФАС направил предостережение о соблюдении закона.

Надежда на государство

Рост ставки проектного финансирования заставляет задуматься над тем, есть ли смысл начинать строить новые объекты, потому что «цена денег» будет слишком высока. В этом случае застройщики ожидают от правительства РФ мер поддержки в плане стоимости проектного финансирования.

«Та льготная программа, которая на протяжении двух последних лет в период пандемии была неким драйвером, сейчас еще действует. Хочу отдать должное своим коллегам банкирам, даже те, кто находится в санкционном списке, продолжают выдавать ипотеку по минимальной ставке по программе господдержки. Напомню, программа была рассчитана до конца июня 2022 года, однако в любой момент все может измениться», - считает коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

Если взять строительную отрасль, то в ней трудятся сейчас от 5 до 10% граждан России. Данная отрасль будет нуждаться в поддержке в такой нестабильный период. Не сомневаюсь, что поддержка со стороны государства в итоге будет, добавил он.

Несмотря на санкции со стороны Запада, некоторые банки действительно сохранили льготные ставки, но лишь для узкого сегмента, это многодетные семьи, военные и т. д. При этом ставки на жилищный кредит на готовое жилье варьируются теперь в пределах 18%, а проценты по рефинансированию достигают порядка 23%.

В Ипотечной корпорации Удмуртской Республики корреспонденту Udm-info сообщили, что пока льготные программы действуют, но ситуация может измениться уже завтра. Жителям региона посоветовали не откладывать покупку, если есть острая потребность в жилье.

На поддержку государства рассчитывают и риэлторы, если льготной ставки не будет, спрос на первичный и вторичный рынок может упасть. Вдобавок к этому покупателям готового жилья также придется платить агентствам немалый процент за совершение сделки.

В любом случае, тем, кто уже успел приобрести жилье по приемлемым ценам или в ипотеку, беспокоиться не стоит, правительство РФ пообещало сохранить все условия кредитования и обеспечить гражданам социальные гарантии.