Записки старшей по дому: 3 года на подвал, как мы платим за должников, зачем собрания
Названия эти можно продолжить: посредник между жителями и управляющей компанией; в лестном варианте — ангел-хранитель дома как здания; в негативном — козёл отпущения для недовольных жителей.
Но это уже эмоции, а суть в том, что при наличии старшего управляющей компании легче с домом работать: он подписывает акты, сметы (что обеспечивает финансовые потоки и оплату конкретных работ УК), называет болевые точки в обслуживании дома, участвует в составлении и коррекции планов на текущий и капитальный ремонт. Наконец, он всегда знает, к кому и как обратиться в УК. Если с ним привыкли работать, ему помогут в первую очередь. Если такого уполномоченного у дома нет, он попадает в конец очереди забот управляйки.
Если у дома есть какие-то серьезные проблемы, старший упахивается в их решении, теребя УК, её инженеров, сметчиков, слесарей, составляя обращения в сопутствующие организации, не давая спать совету дома.
Когда я в 2014 году взялась за это дело, то представления о нём, конечно, не имела. Просто энергичная старшая по нашему дому (риелтор, к слову), инициировав наш переход из одной УК в другую, внезапно покинула Ижевск, и требовалось срочно подхватить запущенный процесс. Казалось: ладно, сейчас я это сделаю, а там кто-нибудь найдётся. Наивная простота…
Не женское дело
Вообще-то я гуманитарий и ничего не понимаю в строительных делах, расчётах, сметах, материалах. Вообще-то я боюсь высоты и залазить на крышу никогда не стремилась. Вообще-то я белоручка и проверять канализационные трубы в подвалах — не моя стихия. Для меня все эти интересы и компетенции — мужские. И я до сих пор уверена, что лучшие старшие по домам — мужчины (хотя, как показывает опыт, самые надёжные помощники в УК специалисты-женщины). У нас таковых в доме не нашлось. Поэтому я научилась залазить на чердак, ползать по подвалу; полюбила слесарей и сантехников, спасающих нас во время аварий или запускающих отопление; задружилась с уборщицей и дворником; научилась выходить на субботник одна; стоять на морозе зимой по полдня, а то и целый день, наблюдая, как чистят двор от снега или его вывозят; отвечать на все вопросы соседей и в хамских ситуациях никому не хамить.
Огромный жизненный опыт и личностный рост налицо.
Три года на подвал
Три года своей жизни в этой должности я потратила на УКС (Удмуртские коммунальные системы). Их водопроводные сети в нашем микрорайоне сделаны так, что при любых порывах (частых при их ветхости) вся вода по лоткам стекает к нам в подвал. Годами он был у нас серьёзно затоплен, работники аварийки всегда ехали к нам с болотными сапогами. В подъездах стоял парёж: летом это «обеспечивало» комаров в квартирах, зимой — толстые наледи на входных дверях, из-за которых не срабатывали домофоны. Про то, как мучились жители квартир на первых этажах, тошно вспоминать: вздувались полы, лезла плесень по стенам — мы ходили, составляли и составляли акты.
Как понимаете, это проблемы жителей дома, а не управляющих компаний, которые мы меняли уже трижды.
Чтобы добиться изменения ситуации, нужно было намертво вцепиться в УКС и в УК. С советом дома мы писали жалобы, обращения, требования, делали заявки, звонили, вызывали комиссии. Это официальная сторона дела, а неофициальная — постоянные «пожалуйста, пожалуйста, пожалуйста», напоминания и просьбы инженерам и руководителям УК. Процесс типа пошёл: УКС обещал, ставил сроки, срывал их, планировал снова и затягивал. Когда через три года нам осушили подвал, сделали герметичными лотки, поставили современные счётчики-датчики, и я смогла пройти по подвалу в кроссовках, а не в резиновых сапогах, меня поздравил с победой инженер УК. «Хочу напиться», — ответила я ему.
Отдельные истории у меня про капремонт крыши и канализационных стояков…
Уйти не вышло
За 6 лет «на посту» я устала, и от меня устали совет дома и жители. Новой — уже молодой, амбициозной — старшей я передала дом с нормальными крышей и подвалом, новыми стояками и канализацией в подвале.
И на два года отключилась от такой жизни. Новая старшая по дому поборолась за перерасчёты по оплате ЖКУ, добилась результата и ушла. Вторая молодуха решила ограничиться раздачей платёжек. Без контроля 60-летний дом стал рушиться. Когда я снова увидела лужи в подвале, хотелось плакать.
Молодые не понимают
Сегодня самое трудное в любой сфере — работа с людьми. До сих пор наш совет дома составляют люди пожилые. Ратуя за чистоту и порядок в доме, за качественную работу УК, они всё-таки понимают и долю ответственности жителей. Самим не свинячить в подъездах и во дворе, обеспечить доступ специалистов в квартиры при капремонтах стояков, проверке газа и счётчиков, не хамить мастерам, пришедшим по аварийной заявке, — эти, казалось бы, естественные правила давно не правила.
Почему-то молодые жители не понимают, что МКД (многоквартирный дом) — это общая подводная лодка. И когда ты не соизволил пустить газовщиков, без газа остаётся весь стояк, а то и два смежных. В последние годы при таких проверках у нас полдома по неделе сидит без газа. Объяснение безответственных соседей звучит, как нечто сакральное: «Я РАБОТАЮ!»
Понятное дело, что никто не хочет подобрать бумажку в своём подъезде, тем более — выйти на субботник. Зато горласто заявляются претензии. Просто раньше люди ругались на общих собраниях, а теперь — в чатах. Как понимаете, меня в чате дома нет: мне для работы нужны не эмоции, а конструктивные предложения.
Этих предложений нет и быть не может. По причине простой — мы тотально безграмотны в сфере ЖКХ.
Как мы платим за должников
Какой-то парадокс: мы становимся всё более искушёнными потребителями услуг в любой сфере, кроме коммунальной, которой пользоваться обречены. Что такое СОИ, МОП, ОДПУ, ИПУ? Львиная доля моих соседей этого не знает. Хотя в платёжках мелким шрифтом даётся расшифровка. Но мелкий шрифт практически не читают — все видят бьющие в глаза суммы. Раньше я полагала, что они зависят от количества услуг, утверждённых тарифов, вознаграждения УК и старшему по дому. Теперь я знаю, что в эти суммы заложены и все долги по дому. Мы взяли платёжки идентичных двухкомнатных квартир в одинаковых домах, но с разными УК. В одной платёжке были выше суммы на текущий ремонт и вознаграждения, но по итогу она была «дешевле» нашей на 800 рублей!
Почему? Потому что наша управляйка создала хитрую систему взимания долгов — но не с жителей-должников, а с законопослушных. В нашем доме есть пара-тройка квартир, которые нарастили долг почти в 900 000 рублей. Долгие годы наш совет дома обращался к директору УК, чтобы он добивался возвращения долгов, как и прописано в договоре УК с домом. На сумму долгов, между прочим, можно качественно отремонтировать все наши подъезды или заасфальтировать разбитую дорогу двора. Бороться с должниками маятно: они могут писать встречные жалобы и иски, суды идти годами. Но и ввергать себя в убытки УК не намерена.
Что придумано? Сравнивают показания ОДПУ и ИПУ (общедомовых и индивидуальных приборов учёта) и недоплату делят на все квартиры в строке ГВ для СОИ (содержания общего имущества — подъездов, подвала, чердака). В один из месяцев нам насчитали использованных 52 (!) куба горячей воды — видимо, при нашем доме работает общественная баня. Вода, тем более горячая, конечно, ни при чём: вам же не моют подъезды исключительно ею? А вот стоимость её — это те убытки от непорядочных жителей, которые пытается компенсировать УК.
Возможно, я объясняю не совсем точно, но бухгалтеры УК «плавают» в ответах, а экономисты (создатели системы) с жителями предпочитают не встречаться. Манипуляцией с горячей водой они, конечно, не ограничиваются, меняют тактику и в других строках платёжки.
Видите, как просто и не надо бегать за должниками. Но если те вдруг оплатят все свои долги, то деньги эти упадут не в копилку дома (на долгожданные ремонты), а в доход УК!
Так что фраза «УК нас грабит» — это мем для жителей её подопечных домов.
Просто посчитаем. Переплата в 800 рублей (а средняя цифра всё же выше) с каждой квартиры, а в доме их 80 — это 56 000 в месяц. Даже если 20 квартир (а должников меньше) не заплатили, то 48 000 рублей с дома чистого дохода. А сколько домов у УК главного законодателя коммунальной моды Ижевска?
— Нужно обращаться в прокуратуру! Идти в суд! — требуют мои соседи. Как уполномоченный по МКД, я готова подписать все их жалобы и обращения, но сама идти в эти инстанции не собираюсь. Потому что знаю: не помогут, если на них не положить несколько лет (как в УКСом) жизни и здоровья. В доме напротив старшая выбила через суд возвращения всех незаконных переплат и слегла с инфарктом.
Правоохранительная система в целом не против людей, но — подозреваю — в вопросах ЖКХ столь же некомпетентна, как и мы все. Опыт говорит, что специалистов в этой сфере единицы, а юристы УК натренированы мутить воду.
Есть в моей практике горький анекдот: когда одна из ресурсоснабжающих организаций накрутила в платёжках безумные цифры, я пошла на приём к главному жилищному инспектору по УР. Два с лишним часа я держала включенным диктофон, чтобы записать для соседей объяснения новых тарифов. Всё это время ГЖИ и два его сотрудника вертели бумажки, что-то считали, но внятных слов на записи так и не случилось.
Общедомовые собрания — пережиток прошлого
Руководство нашей УК прочно сидит в гордуме и Госсовете УР. Поэтому к ним я обратилась с очень тяжёлым для советов домов вопросом: пересмотреть функцию голосования МКД через общедомовые собрания.
Демократическое правило стало пережитком. Идея замечательная: жители собираются и вместе решают: на что им тратить свои общие средства, что делегировать УК или совету дома. Но время изменилось: люди работают сутками, не имеют времени и сил на собрания, равнодушны к ним, атомизировались, не знают соседей и не общаются с ними. На собрание выходят единицы жителей, а при голосовании надо собрать не менее 67% голосов «за». Как? Вариантов два: 1. обходить день за днём все квартиры, искать собственников жилья, сдающих его квартирантам, уговаривать голосовать. 2. фальсифицировать подписи.
Есть в голосовании жителей один поразительный момент: соседка-старушка или деловой, «весь из себя» сосед абсолютно одинаково беспомощно смотрят в бюллетень. Они не понимают формулировок (работа замечательных юристов УК) вопросов голосования, они не умеют правильно вписывать свои документы на право собственности. Ну да, не все, но 90% соседей не могут сами и сразу правильно заполнить бюллетень.
Наши демократы-законодатели из УК категорически не хотят передавать полномочия решения вопросов голосования советам домов. Наверное, боятся коррупции и обогащения старших по домам.
Кому — гроши, а кому — золотое Эльдорадо
За 8 лет работы я не поняла, как может обогатиться старший по дому. Деньги жителей сразу идут на счета обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций. Я имею дело с бумажками, но я не подпишу смету или акт выполненных работ, не проверив их с помощью толковых соседей. Без такого контроля никак. Откаты? Где дают?
Когда недовольные соседи открывают рот насчёт вознаграждения за мою работу, его легко закрыть цифрами — 50 рублей в месяц платит 1-комн. квартира, 77 — рублей 2-комн. и 95 — 3-комн. Так мы решили в своё время общим голосованием. Мои помощники из совета дома вообще ничего не получают.
Теоретически, я имею 5 000 рублей в месяц, но так как есть должники, этой суммы не случается. А с 2024 года законодательно введён налог на вознаграждение старших по дому — 43%. Мои коллеги по ижевским МКД подписывали петиции, увольнялись… Я не знаю, что делали законодатели из ижевских управляек. Но категорию активных и неравнодушных жителей, пытающихся работать ради блага дома, опустили ниже плинтуса.
Пока я остаюсь «на посту». Кто-то Родину защищает, а я посильно защищаю свой дом, который люблю. Его неуютный чердак, его несчастный подвал, его чахлые газончики, лавочку, которую поставили с боем против молодых соседей для соседок-бабушек.
Наша оплата за коммуналку неуклонно растёт, а на домовом счёте постоянно не хватает средств для необходимых работ. Мы недовольны, как работает уборщица, но понимаем, что лучше за зарплату в 4000 рублей она работать не будет. Мы завидуем соседнему дому из-за дворников, но они получают 7500, а наш — 4500. Состав жителей дома молодеет, но их молодая энергия почему-то идёт мимо него.
В общем, жизнь, как всюду в стране. А я пока наблюдаю, как делают бизнес на коммунальных услугах населению. Сейчас для него золотое время: его клиенты разобщены, замотаны, бестолковы и в целом беспомощны. Их крик и возмущение — просто эмоции, которые можно пережить. А их деньги бесперебойным ручейком текут… куда надо.