Что нам стоит дом построить: спрос на загородное жилье растет
Застройщики всех форм собственности построили 7759 благоустроенных квартир общей площадью 519,3 тыс. квадратных метров, что на 2,4% больше, чем в том же периоде прошлого года, при этом почти половина (247,4 тыс. «квадратов», или 48%) построено индивидуалами, сообщает Удмуртстат.
В целом по показателю введенных «квадратов» на тысячу населения — 361 кв. метр — Удмуртия в первом квартале года заняла второе место в Приволжье после Татарстана, где ввели чуть побольше — 364 кв. метра.
Современные технологии быстрого строительства также подстегивают спрос.
«Высокотехнологичный дом можно построить сейчас даже за 2-3-4 месяца. И таких домов строится все больше, у застройщиков сейчас настоящий бум», — говорит маркетолог Владимир Степанов.
При этом, по словам эксперта, чаще всего семьи в Удмуртии выбирают проекты домов площадью плюс-минус 85 квадратных метров — такого размера дом включает, как правило, кухню-гостиную, три спальни, ванную, котельную и прихожую.
В целом жители России в 2023 году построили 340 тысяч частных жилых домов и вложили в них больше 1,5 трлн рублей. Вдвое больше домов было куплено на вторичном рынке. И потратили на это почти 2,5 трлн. На индивидуальное жилищное строительство пришлось более половины всего жилья, введенного в эксплуатацию в прошлом году. И сектор быстровозводимых домов на рынке загородной недвижимости набирает обороты.
Дом за месяц
Вот такой типовой дом собран за месяц.
За 10 дней на объекте заливают фундамент. Это или монолитная плита, или забивные сваи, если рельеф сложный. В это время на заводе компании «Бэнстрой» делают домокомплект. В железобетонные панели сразу закладываются кабель-каналы под электрику, дверные и оконные проемы, вентиляционные короба — будущему хозяину не придется штробить стены. Под инфракрасными обогревателями конструкции застывают за день. В цеху деревообработки делают элементы крыши. Доски обрабатываются огне-биозащитой. Затем под прессом детали соединяются металлозубчатыми пластинами в стропильные фермы.
Весь домокомплект на заводе изготавливается за сутки. Еще день уходит на доставку.
На месте за 4 дня собирается каркас, за 5 дней — крыша. Затем устанавливаются окна, двери, делается отделку, кладется кровля.
И через 35 дней в дом можно въезжать.
Минус этой технологии — доставка. Привезти полуготовый дом сложнее, чем стройматериалы.
Например, за 20 км от Москвы доставка стоила покупателю около 200 тысяч рублей. Если бы пришлось везти за 40 км, то пришлось бы отдать за доставку почти полмиллиона, при том что весь дом стоил 5,2 млн рублей.
Когда участок в центре дома
Олег Князев занимался производством клееного бруса с 2005 года. Параллельно поставлял в Россию финские дома. После кризиса 2014-го это стало невыгодно. Тогда Князев отучился в бизнес-школе, оптимизировал процессы на своем заводе. А высвобожденные средства вложил в новую строительную компанию. Сначала строил дома по финской технологии, но уже без помощи зарубежных партнеров.
А два года назад заметил большой спрос на быстровозводимые дома.
Он решил уйти от индивидуальных проектов и предлагать только типовые, но в разных комплектациях (по аналогии с автомобилями). За счет этого, рассчитывает Князев, оборот компании вырастет за год в два раза. Это снизит себестоимость производства и увеличит скорость как производства, так и строительных бригад, поскольку строители работают быстрее, когда выполняют одни и те же знакомые действия.
Один из типовых проектов — П-образный дом, в котором участок становится «центром» дома.
Эти и другие технологии загородного строительства представлены на выставке Open Village, расположенной в Истринском районе. Покупатель здесь может увидеть товар лицом.
«Здесь около трех сотен компаний — представителей бизнеса, которые имеют свою точку зрения и могут выйти с какими-то предложениями к государству», — говорит гендиректор выставки Open Village Владислав Копица.
Одна из национальных целей — каждый год улучшать жилищные условия, как минимум 5 млн челове и вводить в эксплуатацию 120 млн квадратных метров недвижимости. Решить эту задачу государство планирует во многом за счет развития частного домостроения. Пока основное препятствие — банки неохотно дают кредиты под эти цели. На рынке есть проблема недобросовестных подрядчиков, кроме того, нет стандартов оценки загородных домов, поэтому ликвидность объекта залога вызывает у банков сомнения.
«Сегодня по большей части строятся по договорам подряда, и это достаточно большие риски для банков, которые не очень охотно хотят финансировать такое строительство. Сегодня государство создало достаточно серьезные инструменты по ипотеке, льготной ипотеке, но они большей частью работают на многоквартирные дома», — говорит президент Торгово-промышленной палаты РФ Сергей Катырин.
Темпы продаж и стройки должны совпадать
Коттеджный поселок «Омакульма-Аннино» — проект, запущенный для отработки нового типа индивидуального жилищного строительства — индустриального. Здесь 250 домов в стиле баухаус и готовая инфраструктура вокруг. «Квадрат» в таком доме стоит 155 тыс. рублей. Рентабельность проекта, в среднем, 25%.
Управляющий партнер группы компаний «Омакульма» Константин Пороцкий рассказал, что в год старта продаж было реализовано сразу 85 домов. Но потом застройщики поняли, что это ошибка: темпы продаж и стройки должны точно совпадать.
«Есть цикл строительства, который растягивается на определенный период — например, на полгода. За эти полгода может произойти все, что угодно. Например, подорожание цен — и объект становится нерентабельным. Поэтому нужно продавать по чуть-чуть, ровно теми темпами, которые заложены в финансовую модель, постепенно увеличивая стоимость квадратного метра от старта проекта до его реализации», — комментирует Пороцкий.
Один из способов сделать загородное жилье доступнее — эскроу-счета. Механизм будет доступен для типовых проектов и только аккредитованных в банке подрядчиков. Планируется, что в будущем разработают и стандарты оценки загородных домов.
«Один из самых важных элементов — перенесение на индивидуальное жилищное строительство опыта, который накоплен с точки зрения эскроу-счетов в многоквартирных домах. Здесь уже опыт наработан, и если мы начинаем производить массово комплектующие для строительства индивидуального жилого дома, конечно, уже можно строить целые поселки, и уже можно тогда привлекать серьезные организации (а не какую-то бригаду по договору подряда), которые уже на такой объем работы готовы прийти», — комментирует Сергей Катырин, президент ТПП России.