Ипотека под 20% оказывается дешевле аренды жилья в Москве

Брать или не брать, вот в чем вопрос

Даже при теперешних заоблачных процентах покупка своего жилья в Москве получается выгоднее, чем аренда, пишут «Новые Известия» и аргументируют цифрами.

Стоимость аренды «однушки» в Москве с устаревшим ремонтом с января подскочила до 45-50 тысяч рублей. Можно найти дешевле, к примеру, в Зеленограде или Новой Москве — и почувствовать все прелести жизни за МКАДом.

Квартиру-студию в 12-15 «квадратов» можно снять за 35 тысяч рублей. Комнату в 2-, 3-комнатной квартире с нормальным числом жильцов — за 30 тысяч. За последние 5 лет цены увеличились вдвое.

Если это не ваши варианты, то готовьтесь отдавать за съемную квартиру уже 75-85 тысяч рублей. И это будет спальный район поблизости от метро.

Вернемся к ипотеке. Забудьте все рекламные призывы застройщиков «о своей квартире за 1 рубль» и «о собственной квартире по цене аренды в 20-30 тысяч». В Москве это не работало и при льготной ипотеке, не работает и теперь.

В действительности, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному договору были равны цене аренды, необходимо внести первоначальный взнос порядка 50%.

В цифрах это выглядит так:

• Цена квартиры на «вторичке» — 9 млн рублей;
• Первоначальный взнос — 4,5 млн рублей;
• Ставка — 19,5%;
• Ежемесячные платежи на 30 лет — 74,5 тысячи рублей.

Таким образом, если внести первоначально 50%, то ежемесячно нужно будет платить столько же, сколько сегодня стоит аренды квартиры с ремонтом.

Но это еще не все. При таких расчетах переплата банку за 30 лет составит 18,8 млн рублей. Разделим эту цифру на 30 лет и еще на 12 месяцев. Получим переплату на процентах в месяц 52 тыс. рублей. Как раз столько, сколько сегодня стоит арендовать «однушку» с «бабушкиным ремонтом».

Вопрос: сохранится ли в следующие 30 лет цена аренды жилья в районе 52 тысяч рублей, пока мы будем копить на заветную «однушку»? Вспомните, что лишь за последнюю пятилетку аренда подскочила в два раза.

По тому же принципу можно подсчитать разницу между арендой и ипотечным платежом при приобретении 2- и 3-комнатной квартиры, при снижении первоначального взноса до 40-45%. При первоначальном взносе 20% можно не подсчитывать — не сработает. Лучше еще подкопить и подождать, пока снизятся ставки.

Еще учтите: чтобы вам одобрили ипотеку, ежемесячный платеж не должен быть более 80% от ваших доходов. Иначе банк гарантированно откажет. Лучше, если платеж будет порядка 50% от дохода. Тогда лишь получите предупреждение о высокой долговой нагрузке.

Перед тем как подавать заявление в банк, надо закрыть все кредитки. Даже кредитка на 10 тысяч рублей может явиться причиной надбавки 1% к и так уже запредельным 20%.

Два сценария дальнейшего развития событий

1. Центробанк снизит ставку

Отлично. Если через пару лет снизится ключевая ставка, можно будет прибегнуть к рефинансированию ипотеки. Правда, придется оплатить вторую оценку квартиры. Но зато переплата снизится.

2. Центробанк повысит ставку

Тогда вы снова в выигрыше, потому что уже взяли ипотеку под более низкий процент.

Самое страшное — потеря работы

Это в самом деле самый страшный сон ипотечника. И для такого кошмара обязательно должен иметься в запасе план «Б», а лучше несколько.

План «Б» — это подушка безопасности. Надо постараться отложить столько денег, сколько вам необходимо на жизнь в течение полугода, или хотя бы трех месяцев. Между прочим, такой же совет дают всем, кто планирует переезд в другой город.

План «В» — имейте друзей, в чьи фирмы можно быстро устроиться при потере работы. Ищите хобби или увлечение, которое может приносить дополнительный доход. Мысль о том, что вы при любом раскладе не останетесь без денег, придает уверенности.

План «Г» — воспользуйтесь кредитными каникулами или рефинансированием кредита. Банки заинтересованы в том, чтобы вы продолжили выплачивать долг.

План «Д» — самый радикальный: продайте квартиру. Тогда вы погасите долг, а на оставшиеся деньги сможете взять новый кредит, когда снова устроитесь на работу.