Что происходит на рынке недвижимости и подешевеет ли жилье?

В ситуации разбирались «Новые Известия».

С 1 июля 2024 года отменена льготная ипотека с господдержкой. Некоторые эксперты ждали тотального обвала рынка, другие предполагали, что все останется по-старому. Однако уже можно смело говорить о том, что самые страшные прогнозы не сбылись (во всяком случае, пока). Девелоперы массово не банкротятся, и квартиры почти даром не раздают.

Тем не менее, в этой сфере не все хорошо.

В июле текущего года в городах-миллионниках было зарегистрировано только 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Это очень мало — падение, по оценкам «Яндекс Недвижмости», почти в два раза — на 46,6%. Особенно это коснулось Челябинска, Ростова-на-Дону и Самары — там падение достигло 70%, то есть продано в три раза меньше жилья, чем месяцем раньше. В Новосибирске, Казани и Уфе продажи упали на 67%, 65% и 64% соответственно. В Москве число заключенных договоров ДДУ уменьшилось на треть.

Информация от «Яндекса» еще весьма оптимистична. Расчеты сервиса bnMAP.pro показывают, что спрос в пределах старой Москвы рухнул за июль на 60,9%, в Новой Москве — на 76,7%, в Московской области — на 77,1%. То есть продажи, можно сказать, остановились.

И это не удивляет. Мало того, что ставки по ипотеке без льгот ушли за 23% годовых, так еще цена «квадрата» за год в пределах МКАД выросла на 26,6% — до 442,1 тыс. рублей, в Новой Москве — на 12%, до 243,5 тыс. рублей, в Подмосковье — на 12,6%, до 189,6 тыс. рублей.

Данные разных сервисов расходятся, поэтому посмотрим на информацию тех, кто непосредственно выдает ипотечные кредиты.

По данным сервиса «Домклик», Сбербанк в июле оформил на 54,4% меньше ипотечных кредитов, чем месяцем раньше. Доля займов на покупку квартиры на первичке снизилась до 21,7%, хотя во втором квартале года держалась на уровне 40,8%. На одну новую квартиру в ипотеку приходится четыре на вторичке.

Подешевеют ли новостройки, когда и насколько?

Девелоперам такие цифры крайне не нравятся. Им необходимы собственные финансы для продолжения работы, ведь займы им дают на условиях «ключевая ставка + 3%». Для застройщиков капитал тоже обходится более чем в 20% годовых.

Ситуация патовая: если не снижать цены — не будет продаж и свободных денег, а если пойти на снижение, можно спровоцировать гонку на понижение цен. И как тогда расплачиваться с банками?

Исходя из всего этого, эксперты осторожно прогнозируют постепенное снижение цен на 10-15% в следующем году.

«Такой вариант развития событий произойдет, если Центробанк не понизит в ближайшее время ключевую ставку», — говорит учредитель MOST Development Алеся Полещук.

Пока же предпосылок для снижения ключевой ставки нет. Напротив, судя по официальным заявлениям, она может повыситься до 20% в близкой перспективе.

Другой эксперт уже видит снижение цен у трети застройщиков и дает более радикальный прогноз по снижению цен на 15-20% до конца 2024 года.

«Центробанк будет осуществлять достаточно жесткий контроль за ситуацией, чтобы не повышать риски. По этой причине, я думаю, здесь ужесточатся требования к выдаче ипотечных кредитов и, естественно, это приведет к еще большему сокращению спроса на первичном рынке», — комментирует вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев.

Опасения об ужесточении правил выдачи ипотеки не напрасны. ЦБ и Минфин уже разработали меры, которые сделают покупку квартиры безопаснее, но неизбежно повысят цены.

Застройщики в последние годы придумали, как можно не складывать деньги дольщиков на защищенные эскроу-счета, а пользоваться ими на строительные работы. Для этого они используют компании-прокладки.

«Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продает связанному с ним юридическому лицу по значительно заниженной цене, например, за 2 млн рублей, — на эскроу-счете размещаются только эти деньги. Затем эта фирма-„прокладка» продает квартиру конечному покупателю, но уже по рыночной стоимости. В таком случае 8 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счет эскроу, на котором как было 2 млн рублей, так и осталось», — описал схему директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов.

С одной стороны, это дает застройщику возможность уменьшить размер кредита и объем выплачиваемых процентов (а значит, сдерживает цены на квартиры), но с другой стороны, если стройка остановится, покупатель сможет вернуть только 2 млн рублей. За остальными 8 млн придется идти в суд, и не известно, получится ли их вернуть.

Кроме того, власти борются с различными ипотечными программами, которые субсидируют застройщики, тоже ради большей безопасности покупателей. Вице-спикер Госдумы Борис Чернышов обратился к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной и предложил запретить возможность выдачи ипотеки по ставке ниже ключевой. Определенная логика в этом есть: нельзя купить квартиру — нет рисков.

В результате застройщики оказываются меж двух огней. И оставить сегодняшние цены нельзя, и резко снижать тоже чревато. Остается лишь изобретать новые способы заманивания клиентов. Например, предоставлять индивидуальные скидки. Специальные предложения есть сегодня почти у каждого девелопера.

Таким образом, и видимые цены остаются на прежнем уровне, что дает возможность избежать паники и обвала рынка (люди ничего не ждут и оформляют сделку), и при этом удержать клиента выгодным по нынешним меркам предложением. Наступило время торговаться! И речь может идти о миллионах рублей.