ТОП Udm-Info: Застройщики жилья-2016

Рейтинг составлен на основе данных Единого рейтинга застройщиков. Ранжирование компаний осуществлено по объему сданного жилья в 2016 году. Оказалось, республиканская строительная отрасль имеет свои специфические черты, выделяющие регион на фоне других.

Итак, по данным Единого реестра застройщиков в 2016 году в Удмуртии было сдано 306 203 квадратных метров (за исключением индивидуального строительства) жилья. Это 36 многоквартирных домов, построенных 17-ю застройщиками.

Десятка первых

По сравнению с другими региональными рынками строительства, рынок Удмуртии характеризуется высокой степенью концентрации. По итогам 2016 года 89% или 272 тыс. кв. м приходится на долю компаний, входящих в ТОП-10 по объему сданного в прошлом году жилья.

Лидером рынка стал бренд «Комос-Строй». Компаниями этой группы было введено более трети всего жилья региона, а именно 107,2 тыс. кв. м. Это десять многоквартирных домов в восьми жилых комплексах.

На втором месте – группа компаний «АСПЭК-Домстрой». Ее рыночная доля – 14%, обеспеченная вводом 43,1 тыс. кв. м в четырех многоквартирных домах.

Тройку лидеров замыкает «УралДомСтрой». В рамках этого бренда в 2016 году было введено 25,4 тыс. кв. м, что составляет 8% от регионального объема. Были сданы два многоквартирных дома в двух жилых комплексах.

Кроме самостоятельных застройщиков, в ТОП-10 по итогам 2016 года попали юридические лица, созданные для реализации отдельных проектов. Так, ООО «Южная» аффилирована с «Зардон Групп», а ООО «Зеленый мыс» входит в холдинг «Римский квадрат».

Еще одна отличительная черта строительного рынка Удмуртии – его закрытость для застройщиков из других регионов. В 2016 году только один такой игрок может похвастаться сданными объектами жилого строительства – это Холдинг «Интеграл» из Башкортостана (г. Нефтекамск). Однако его участие на рынке Удмуртии крайне невысоко: в прошлом году застройщик сдал два многоквартирных дома общей площадью 8,5 тысяч квадратных метров и оказался за пределами ТОП-10 (11-е место).

Чем мельче, тем труднее

Эксперты «Udm-Info» констатируют, что кризис привел к сокращению количества игроков на рынке, однако коснулось это больше мелких застройщиков.

«Значительно снизилась маржинальность проектов, то есть затрачивая те же средства и силы, что и в докризисный период, мы стали зарабатывать в разы меньше, - отмечает руководитель службы маркетинга «Комос-Строй» Марат Касимов. – Прецедентов ухода с рынка больших застройщиков пока не отмечено. Однако многие прошлые лидеры рынка скатились до конца десятки в рейтинге».

«В прошлом году несколько компаний уже ушли с рынка, например, «Стройком», «Инвест-проект» и другие. В этом году, как я ожидаю, с рынка уйдут ещё порядка 20 застройщиков, в основном мелкие и неизвестные компании, о которых люди не знают и которым не доверяют. Это связано с потребительским выбором: в период кризиса население предпочитает приобретать готовую квартиру, но не готово ждать окончания строительства», - отмечает коммерческий директор группы компаний ООО «УК «СТИМ» Вячеслав Домрачев.

Причиной нестабильности мелких застройщиков является их невысокая финансовая устойчивость. По словам Дмитрия Аполосова, директора консалтинговой фирмы «PRO Новостройки», одним из немногих способов удержаться на рынке для них стало снижение цен на свои объекты.

«Мелкие застройщики сильнее почувствовали на себе кризис, поскольку внутри компании не было возможности перенаправлять денежные потоки. Тем, кто строит без средств дольщиков, сложно финансировать свои проекты. Крупные имели возможность выживать и удерживать свои позиции за счёт того, что они могли вкладывать свои собственные значительные средства, заработанные на уже сданных объектах, и, соответственно, не замораживать стройку», - говорит Иван Мыльцев, ведущий специалист по маркетингу компании «АСПЭК-Домстрой».

И действительно, лидеры рынка в основном сохранили свои позиции за исключением ГУССТ №8 при Спецстрое России: сейчас эта компания занимает лишь 10-ю позицию в рейтинге, хотя годом ранее входила в тройку крупнейших.

«Крупные игроки продолжают двигаться в своих темпах. Единственное, о чем они начинают откровенно говорить – о снижении рентабельности бизнеса. В этом году не было резких скачков на стройматериалы: курс евро почти не рос, поэтому цены повышались в пределах инфляции. Серьезнее обстоят дела с подключением к инженерным сетям – здесь в 2017 году произошел сильный скачок. И с учетом того, что застройщики практически заморозили цены, доходность проектов уменьшается», - комментирует ситуацию Оксана Макарова, директор по развитию компании «Инком-Инвест» (13-е место).

В то же время, по мнению начальника отдела продаж ГК «Альянс» Константина Корепанова, устойчивость к влиянию кризиса обусловлена не столько масштабами застройщика, сколько портфелем его проектов.

«Правильнее говорить о конкретных проектах. И у небольших, и у крупнейших застройщиков есть проекты, которые в силу своего месторасположения, конфигурации квартир и стоимости являются либо драйверами, либо аутсайдерами продаж», - считает эксперт.

Кризисные моменты повлияли на застройщиков и отразились в умеренном снижении числа новых строящихся объектов. Они, в основном, достраивали то, что уже начали в 2014-2015 годах.

«Застройщики в 2016 году предпочитали не начинать новых строек, а к тем домам, которые начинали строить, подходили весьма скрупулёзно. Объём ввода нового жилья упадет, уже в 2017 году, и в течение нескольких последующих лет последствия этого мы на рынке будем наблюдать. При этом сейчас мы начинаем наращивать объемы стройки», - говорит Иван Мыльцев.

Рынок покупателя

Застройщики говорят об определенных сдвигах в структуре спроса на первичном рынке. Во-первых, из-за снижения платежеспособности населения, спрос сместился в сторону менее дорогих квартир, т.е. квартир с меньшей площадью, отмечает Константин Корепанов.

С коллегой согласен и Вячеслав Домрачев: «По нашим наблюдениям, дорогое жильё упало в спросе в 10 раз. Думаю, в ближайшие пять лет об элитном жилье строителям стоит забыть. Ориентироваться следует на «средний класс», малогабаритные доступные квартиры».

Оксана Макарова отмечает, что причиной смещения спроса в сторону небольших квартир стало омоложение покупателя и, как следствие, изменение цели покупки квартиры. По ее словам, раньше портрет «основного» покупателя был таким: люди, которые стремились улучшить качество проживания и выбирали большие площади, большее количество комнат. Но этот сегмент серьезно сократился, а молодые покупают свою первую квартиру, и отдают предпочтение новому жилью небольших габаритов. Поэтому статистика за 2016 год показывает рост объемов продаж студий, однокомнатных квартир и малогабаритных «двушек».

По оценке Дмитрия Аполосова, сейчас люди предпочитают покупать квартиры на последних стадиях строительства и не готовы вкладываться в дома, которые сдаются в 2019 году и позже. И здесь наблюдается несовпадение структуры спроса и предложения, поскольку, по словам Константина Корепанова, предложение «первички» на начальных стадиях строительства существенно больше, чем на завершающей.

«В период кризиса изменился уклад рынка в целом. Сейчас это рынок покупателя, а не продавца, - отмечают в компании «Талан». – Теперь застройщики прикладывают больше усилий для привлечения клиентов».

Новые экономические реалии научили быть застройщиков максимально клиентоориентированными, отмечает Оксана Макарова. Это выражается, в частности, в появлении новых сервисов - альтернативных вспомогательных инструментов, таких как выкуп и зачет вторичного жилья, рассрочка, маткапитал.

Справка.

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают: официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов.

Рейтинг РАСК (Рейтингового агентства строительного комплекса) формируется путем анализа ряда внутренних и внешних показателей. В процессе оценки субъекту присваивается буквенно-цифровая оценка в пределах категорий: «А1» — наивысшая, «Г3» — наименьшая. Класс «Д» говорит об инициировании процедуры банкротства предприятия и крайне низкой вероятности возвращения к уровню конкурентного функционирования. В рамках рейтинговых классов — А, Б, В, Г — агентство добавляет цифровые модификаторы 1, 2 или 3. Модификатор 1 указывает, что компания находится в верхней части своей общей рейтинговой категории и имеет потенциал к повышению рейтинга; модификатор 2 указывает на положение в середине диапазона и устанавливает устойчивое положение в категории; модификатор 3 показывает, что организация находится в нижней части этой общей рейтинговой категории с риском понижения рейтинговой оценки.