Семь мифов о покупке вторичного жилья

1. ➢ Квартиры на вторичном рынке – это «старые объекты с "бабушкиным" ремонтом»

У многих людей вторичное жилье ассоциируется со старыми полами, безвкусными обоями и древней мебелью. Нельзя отрицать, что подобные варианты действительно встречаются на рынке, тем не менее, вопреки сложившемуся стереотипу, они не представляют абсолютное большинство. Напротив, в силу того, что, как правило, выбор квартир во вторичном сегменте гораздо шире, чем в первичном, можно подобрать вариант, отвечающий индивидуальным потребностям будущих жильцов: несмотря на распространенный миф, многие продавцы предлагают вторичную недвижимость с качественным ремонтом и мебелью. К тому же некоторые принципиально не рассматривают квартиры в новостройках и отдают предпочтение уже построенным домам, ссылаясь на развитую инфраструктуру района и качество жилой застройки.

На Авито Недвижимости можно увидеть расположение дома на карте, узнать о материале, из которого он возведен, типе отделки жилья, наличии лифтов, мусоропровода и парковки. Кроме того, многие продавцы готовы провести подробную консультацию и видеоэкскурсию по квартире перед личным осмотром объекта. Такой подход позволяет не только сэкономить время обеих сторон, но и предоставляет покупателю возможность сразу же задать необходимые вопросы и понять, насколько ему подходит тот или иной вариант.

2. ➢ Покупать «вторичку» опасно, есть риск столкнуться с незаконными собственниками

Риск столкнуться с недобросовестными продавцами будет значительно ниже, если ответственно подойти к проверке всех необходимых документов о квартире и ее собственниках. Поэтому перед оформлением сделки стоит обязательно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это можно сделать онлайн прямо во время просмотра объявления. В отчете доступна вся информация о настоящих и прошлых собственниках жилья, полные характеристики и параметры объекта. Плюс ко всему выписка показывает, нет ли у жилья обременений.

Так, например, на недвижимость может быть наложен арест. В подобном случае необходимо выяснить причину у продавца – иногда достаточно просто погасить задолженность и снять ограничение, тем не менее, этот процесс все равно потребует времени. Если окажется, что квартира находится в залоге у банка, купить ее не удастся. Или же, например, если понравившаяся недвижимость была получена текущим владельцем в наследство, существует вероятность, что даже спустя несколько лет могут появиться родственники, которые захотят оспорить сделку. Кроме того, стоит иметь в виду, что в завещании может быть зафиксировано сохранение членами семьи права проживания в квартире.

3. ➢ При покупке вторичной квартиры часто возникают проблемы с незаконной перепланировкой

Данная проблема может стать серьезным аргументом против того, чтобы купить подходящую квартиру. Так, если при продаже объекта выявляется незаконная перепланировка – в ипотеке будет отказано, банк попросту не станет вкладывать средства в неликвидный объект. Кроме того, нередко перепланировка жилья является причиной конфликта с управляющей компанией, а в случае возникновения аварии в доме страховые компании могут счесть виновными в ней владельцев объектов с несогласованной или незаконной перепланировкой.

Однако по выписке из ЕГРН можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с изначальным техническим планом – при несоответствии легко выявить факт незаконной перепланировки. Так, для удобства пользователей, на Авито Недвижимости квартиры с уже предоставленными данными из ЕГРН имеют специальную отметку «Проверена в ЕГРН». Конфиденциальность персональных данных при этом сохраняется (в объявлении и отчете не указывается кадастровый номер).

4. ➢ «Слишком дорого»: квартиры на вторичном рынке сильно выросли в цене

Рынок вторичного жилья разнообразен: здесь можно найти и дорогие элитные квартиры, и доступные варианты – как в центре, так и в других районах города. Стоит учитывать, что стоимость недвижимости зависит от расположения, транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры района и, конечно, от площади жилья, типа здания, качества ремонта и уровня меблировки.

Так, наиболее дорогим районом Ижевска (с точки зрения приобретения квартиры на вторичном рынке) на сегодняшний день является Октябрьский район, где средняя цена выросла на 25% за последние два года (июнь 2021 года к июню 2019 года) и на 18% за последний год (июнь 2021 года к июню 2020 года), составив 64 050 рублей за кв. метр, и 3,1 млн рублей за объект соответственно. Именно здесь в жилом комплексе премиум-класса продается самая дорогая на текущий момент квартира на вторичном рынке Ижевска. Ее общая площадь составляет почти 300 квадратных метров, а планировка предусматривает шесть просторных комнат, с лоджией и собственной сауной.

Следом за Октябрьским по стоимости жилья на вторичном рынке идут Устиновский и Первомайский районы, где в июне 2021 года средняя цена за «квадрат» составила 61 154 рублей и 61 053 рублей (2,8 млн рублей и 3 млн рублей за объект) соответственно. Наиболее доступными с точки зрения покупки в Ижевске стали квартиры в Ленинском районе – 53 333 рублей за квадратный метр и 2,2 млн рублей за объект (июнь 2021 года).

Несмотря на обилие и разнообразие достаточно дорогих вариантов, при желании возможно найти объекты и с более доступной ценой. Например, в Индустриальном районе можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру площадью 18 квадратных метров с современным ремонтом в пастельных тонах за 1,6 млн рублей. Другим доступным вариантом может стать квартира-студия площадью 26 «квадратов», выставленная на продажу за 1,5 млн рублей.

5. ➢ Следует подождать, когда цены на недвижимость снизятся

Несомненно, события в стране и в мире оказывают влияние на общее состояние экономики и ситуацию на рынке недвижимости. Цены на квартиры в определенные периоды времени могут варьироваться, но в целом в последнее время наблюдается устойчивая тенденция к росту цен на жилье. Подтверждением может служить динамика показателей на рынке вторичной недвижимости Удмуртии и Ижевска за последние два года. По данным Авито Недвижимости, в июне 2021 года средняя цена квартиры на вторичном рынке Ижевска выросла на 18% по сравнению с аналогичными показателями 2020 года и на 23% - в сравнении с отметками 2019 года, составив 2,7 млн рублей за объект и 59 894 рублей за кв. метр. Одновременно в целом по Удмуртии стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 21% за два года и на 16% - по сравнению с отметками прошлого года, - в среднем 2,2 млн рублей за объект и 49 564 рублей за кв. метр.

Повышенный покупательский интерес к жилой недвижимости в прошлом году привел к сокращению предложения качественных ликвидных объектов - число выставленных на продажу вторичных квартир за год снизилось на 15% в целом по Удмуртии и на 12% - в Ижевске (июнь 2021 года к июню 2020-го).

В перспективе во вторичном сегменте ожидается стабилизация цен и сохранение спроса примерно на текущем уровне. В то же время в сравнении с прошлым годом покупательская активность, с большой долей вероятности, будет ниже - на фоне снижения ставок по банковским депозитам, развития программ государственной поддержки и колебаний курсов валют на протяжении всего 2020 года наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость.

Кроме того, обновление программы льготной ипотеки и ее существенные ограничения для ряда российских регионов, а также значительный разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках будут способствовать перераспределению потребительского интереса в пользу вторичного сегмента.

Учитывая сказанное выше, затягивать с принятием окончательного решения о покупке в ожидании снижения цен не стоит.

6. ➢ С покупкой квартиры у нового владельца появятся коммунальные долги от прежних жильцов

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у нового хозяина квартиры появляется обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. Однако многие потенциальные покупатели опасаются, что вместе с правом собственности к ним перейдут и долги предыдущих владельцев по коммунальным услугам.

Подобные страхи напрасны, так как по общему правилу новый собственник не отвечает по долгам предыдущего, исключение составляют лишь взносы на капитальный ремонт, который все-таки придется оплатить. Тем не менее, если у предыдущих владельцев осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи целесообразно дополнительно указать, что эта задолженность покупателю не передается. В случае необходимости или возникновения недопониманий по оплате можно также взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода права собственности новому владельцу и обратиться с ней к управляющей компании, обслуживающей дом.

7. ➢ Риэлтор для покупки квартиры не нужен, это лишние траты

Решение о том, прибегать к помощи риелторов и агентов по недвижимости или же взять все в собственные руки, во многом зависит от опыта и уверенности в собственных силах. Если человек никогда не работал с недвижимостью и не проводил ранее сделки самостоятельно, не знает, как выбрать квартиру, и сомневается, что сможет договориться с продавцом о выгодных условиях, самостоятельно проверить необходимые документы и верно оценить состояние квартиры, то лучше обратиться к профессионалу, который поможет избежать типичных ошибок и возьмет на себя контроль за процессом. Также такой вариант удобен для тех, у кого нет возможности уделять достаточно времени поиску подходящих вариантов, звонкам, просмотрам и встречам с владельцами.

В любом случае, чтобы избежать неприятных ситуаций при покупке недвижимости, стоит обратить внимание на репутацию продавца. Если жилье предлагает агентство, следует внимательно изучить его сайт и проверить, действительно ли существует указанное юридическое лицо, - это можно сделать на сайте Федеральной налоговой службы. Онлайн-сервисы также позволяют получить информацию об агентстве или собственнике недвижимости и посмотреть отзывы - к примеру, на Авито Недвижимости можно увидеть, как давно зарегистрирован пользователь, какие объявления и как часто он уже размещал, подтвержден ли его номер телефона.