Цены на квартиры замерли в ожидании

Первый месяц объявленной в стране частичной мобилизации никак не отразился на рынке недвижимости Ижевска, как и других российских городов с населением от 500 тысяч до миллиона человек. Такой несколько неожиданный вывод можно сделать из статистических отчетов, опубликованных на текущей неделе сразу несколькими авторитетными источниками. Вопреки прогнозам, в удмуртской столице не произошло обвального падения цен на квартиры, характерного для Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других городов-миллионников.

Согласно данным цифровой платформы Restate.ru, регулярно публикующей индекс динамики цен на недвижимость по реальным сделкам, цена квадратного метра жилья в Ижевске практически не изменилась с 10 октября и осталась на уровне 73,9 тысячи рублей за квадратный метр. Более того, по сравнению с данными на 23 сентября, цена «квадрата» даже подросла примерно на 300 рублей. Аналогичную динамику отмечает и поисковая система «НайдиДом», которая исследует предложения продавцов. Эти графики также отмечают незначительный рост цены на квадратный метр с 78,7 тысячи до 80,1 тысячи рублей. Микроскопическое снижение цен зафиксировали аналитики агентства ЦИАН. Согласно их данным, средняя цена ижевского квадратного метра 20 сентября текущего года (за день до объявления частичной мобилизации) составляла 74,1 тысячи рублей, а в середине октября – 74 тысячи.

На это пять причин

Стабильность на ижевском рынке резко отличается от происходящего в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье по-настоящему рухнули. «Количество продавцов квартир резко выросло, постоянно приходят заявки на продажу объектов. При этом продавцы готовы давать серьезный дисконт быстрому покупателю», — отмечает столичный эксперт по рынку недвижимости Кирилл Флутков. У такой реакции рынка есть пять причин. Все они лежат на поверхности, и ни одна не связана напрямую с самим фактом объявления призыва резервистов в зону СВО.

Во-первых, на снижение спроса повлияли вызванные санкциями экономические сложности и, как следствие, падение доходов жителей крупных городов. Во-вторых, цены на квартиры в Москве аномально выросли по время коронавирусной пандемии, и когда-то этот «пузырь» все равно должен был лопнуть. В-третьих, в условиях, когда невозможно планировать жизнь на сколько-нибудь длительный срок, сложно решиться даже на небольшой потребительский кредит, не говоря уж об ипотеке на полтора десятка лет. В-четвертых, от мобилизации стали массово уезжать за рубеж преимущественно жители мегаполисов. Именно они стали выставлять свои квартиры на продажу, что не могло не ударить по ценам. Наконец, пятая причина – ожидания потенциальных покупателей, которые не без оснований рассчитывают на дальнейшее падение рынка и хотят сэкономить.

Для относительно небольших региональных столиц, к которым относится и Ижевск, все эти факторы не имеют существенного значения. В регионе, где медианная зарплата по самым оптимистичным оценкам уже почти год держится на уровне в 30 тысяч рублей, опция спонтанной эмиграции даже в постсоветские государства мало кому доступна. Даже экстренная продажа жилья не решит возникающих при этом материальных проблем, если у человека нет значительных накоплений, на которые можно было бы первое время жить на чужбине.

Согласно последним данным Удмуртстата, сколько-нибудь заметного оттока населения в нынешнем году из республики не произошло. С января по сентябрь нынешнего года количество жителей в регионе сократилось всего на 4139 человек, и то в основном за счет превышения смертности над рождаемостью. С другой стороны не наблюдается и снижения спроса на квартиры. Традиционно, как и в предыдущие мирные годы, количество сделок на рынке возрастает в начале осени, когда люди возвращаются из отпусков, а иногородние студенты приезжают на учебу. Риэлторы сегодня действительно констатируют готовность продавцов к торгу, глубина которого может достигать 10 процентов от первоначального запроса. Но это стандартная скидка, которая никак не зависит от геополитической ситуации.

Солидный дисконт, по словам представителя сети риэлторских агентств «Этажи» Марата Галлямова, обычно дают на квартиры, купленные когда-то в инвестиционных целях, если срочно потребовались наличные. Другая категория, располагающая поторговаться – неликвид, к которому относятся чаще всего квартиры с недоделанным ремонтом.

«Клиенты чаще предпочитают вторичное жилье, потому что могут договориться с собственником о цене и выбирают квартиры с высокой степенью готовности, — говорит Марат Галлямов. – Что касается массовых панических продаж за бесценок в стиле "улетаю от мобилизации в Израиль", которых очень ждали инвесторы, то таковых не происходит вообще».

Строим и будем строить

Если вторичный рынок недвижимости в Ижевске живет своей, практически мирной жизнью, то новостройки дешеветь не могут просто по определению. Цены на новое жилье во многом зависят от продолжающегося роста себестоимости строительства. Спрос на него пока стабилен, а правительство РФ продолжает поддерживать застройщиков относительно дешевыми деньгами через субсидируемые бюджетом ипотечные программы. В результате, по данным минстроя Удмуртии, за семь месяцев 2022 года объем жилищного строительства в республике достиг 907 тысяч квадратных метров, что составляет 191 процент к аналогичному периоду 2021 года. Годовой плановый показатель уже достигнут.

В республике сдано 39 новых многоквартирных жилых домов на 6845 квартир. Две трети этих домов возведены в различных районах Ижевска. Количество объектов в разной стадии готовности – почти втрое больше.

«В настоящее время 63 застройщика осуществляют строительство 122 многоквартирных жилых домов жилой площадью 1,2 млн квадратных метров. Они будут введены в эксплуатацию в сроки, установленные разрешениями на строительство», - сообщает пресс-служба министерства строительства Удмуртии.

Продолжающийся несмотря ни на что строительный бум привел к тому, что сейчас можно наблюдать даже некоторый подъем потребительской активности. А наиболее стабильным, судя по опыту кризисов предыдущих лет, остается рынок элитного жилья. Здесь нет резких взлетов и падений. Бума продаж на этом рынке не произошло и не ожидается из-за стабильного и не меняющегося количества конечных потребителей.

Новую волну спроса эксперты отмечают на рынке индивидуального жилищного строительства. Прекращение паники первых санкционных месяцев повлекло за собой стабилизацию на рынке строительных материалов. По мнению экспертов, цены на индивидуальное жилищное строительство находятся сейчас на одном и том же уровне. Однако, если сравнивать с весенним спадом, то спрос на индивидуальные дома увеличился в 3-4 раза. И это при том, что средняя цена дома для семьи из пяти человек начинается от 3,5 млн рублей.

Большинство сделок по приобретению жилья в новостройках в регионе совершаются с использованием покупателями заемных средств. С одной стороны это позволяет привлекать на рынок новые финансовые ресурсы, с другой – ставит застройщиков в зависимость от кредитной политики банков и от изменений ключевой ставки ЦБ РФ, которая сильно влияет на проценты по ипотеке. В апреле-мае, когда ощутимо выросли ипотечные ставки и частные покупатели заняли выжидательную позицию, на рынке недвижимости можно было наблюдать некоторое затишье. Однако, по мнению экспертов, даже это не спровоцировало снижения стоимости квадратных метров.

Ни дать, ни взять

Именно кредитная политика банков вызывает сегодня наибольшее беспокойство как у застройщиков, так и у продавцов вторичного жилья. Еще месяц назад – после сентябрьского снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5 процентов – и девелоперы, и риэлторы ожидали осеннего бума продаж, рассчитывая на дешевые жилищные кредиты. Однако рынок ипотечного кредитования так и не вернулся к уровню 2021 года. Повлияла на это именно частичная мобилизация.

После ее начала банки, вопреки щедрости регулятора, напротив, стали поднимать ставки по ипотеке, как при покупке вторичного жилья, так и на квартиры в новостройках. Например, в Сбербанке и ВТБ средняя ипотечная ставка подросла до 10,4% годовых, «УралСиб» поднял ставки сразу на полтора процентных пункта до средних 12,9% в год. Такое поведение кредиторов специалисты называют нестандартным.

Руководитель риэлторского агентства Анастасия Гизатова полагает, что банки сейчас ведут себя так, будто вообще не хотят, чтобы у них брали ипотеку. Кажется, они делают все, чтобы сократить спрос на кредиты под залог жилья.

«Вероятно, банки считают слишком высокими риски невозврата. Кто-то потеряет работу из-за неизбежного экономического кризиса, кто-то из мобилизованных будет ранен или погибнет», — говорит Анастасия Гизатова. Дальнейшее развитие ситуации, по ее мнению, зависит от того, как дальше будет проходить мобилизация, какие решения будет принимать федеральная власть, и как эти решения будут реализовываться на практике.

Уже сейчас Центробанк распорядился предоставлять кредитные каникулы не только заемщикам, которые являются участниками СВО, но и членам их семей. Такие каникулы позволяют временно приостановить вообще все выплаты по кредитам, включая ипотеку. По другому законопроекту, который уже принят Госдумой и подписан Президентом РФ, если участник СВО погибнет или получит первую группу инвалидности, обязательства по его кредитам (или кредитам его близких и иждивенцев), будут прекращены. Сами банки, разумеется, отрицают наличие каких-либо ограничений на выдачу ипотечных кредитов заемщикам мобилизационного возраста. Однако признают, что рассмотрение заявок теперь идет намного дольше и внимательнее.

Остается неясным и будущее так называемой «путинской» ипотеки под 7% годовых на покупку квартир у застройщиков с лимитами в 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и в 6 млн рублей для остальных регионов России. Никто не знает, как долго она еще будет действовать в нынешней непростой для страны экономической ситуации. Пока в октябре продлили до 1 июля 2024 года только льготную «семейную» ипотечную программу.

В то же время Банк России недавно опубликовал доклад, в котором опасается роста выдачи ипотеки с субсидией от застройщика по околонулевым ставкам. «Льготная ипотека от застройщика, на первый взгляд, кажется выгодной для граждан из-за снижения ежемесячных платежей, — говорится в сообщении Центробанка. — Однако цена приобретаемой недвижимости в итоге оказывается существенно завышенной. При необходимости продать квартиру (например, в случае потери дохода или переезда) это будет трудно сделать без убытка. То есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке».

С другой стороны, нередко сами покупатели недвижимости откладывают решение взять ипотеку до лучших времен. По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, после объявления частичной мобилизации на паузу была поставлена каждая пятая ипотечная сделка. «Люди предпочитают пока отложить крупные инвестиции. Им необходимо понять ситуацию, оценить темпы развития, проанализировать изменение работы кредитных учреждений, порядка выдачи и погашения ипотеки. Поэтому цены сохранятся в текущем коридоре до начала 2023 года», - уверен Константин Апрелев.

Однако, по его мнению, впереди рынок недвижимости все-таки ждут непростые времена. Вероятно, в ближайшие полтора года цены на жилье в России снизятся на 15–20 процентов не только в мегаполисах, но и в менее крупных городах. Причины ожидаемого падения — сокращающийся спрос на недвижимость и экономические опасения россиян, подталкивающие их к отказу от крупных покупок.