Стройка «на любителя»: В Ижевске не удаётся достигнуть согласия на дачных массивах

Не всегда застройщики приходят к жителям «с договором» и цивилизованно выкупают все участки, освобождая место для освоения территории.

Так до сих пор продолжается противостояние жителей НТС «Любитель-1» и застройщика ГК «Альянс», начавшего стройку среди огородного массива. Сейчас там возводится уже не один жилой дом, а целых два. Обоснованность нахождения там домов объясняется тем, что застройка домами высокой этажности предусмотрена на данной территории Генпланом. Вместе с тем, частично дома уже строятся конкретно там, где в Генплане обозначена автомобильная дорога. Этот момент властей столицы Удмуртии не смущает.

История на «Любителе» получила известность ещё в 2015 году, когда там в буквальном смысле разворачивались батальные сцены. Застройщик ГК «Альянс» получил разрешение на строительство дома №61 по ул. Новая восьмая в мкрн 17б жилого района «Север». Разрешение на строительство ООО «Виктория-18» было выдано Главным управлением архитектуры и градостроительства Ижевска 10 сентября 2015 г.

Однако вместо того, чтобы выкупить все участки у собственников, полностью освободив территорию под строительство, застройщик купил участок земли среди массива (площадью с будущий дом) и начал подвозить строительную технику по узкой дороге между дачными домами, рыть котлован и забивать сваи. При этом дома жителей «Любителя» расположены буквально в нескольких метрах от начавшейся стройки. Тогда недовольные собственники участков, целостность массива которых была нарушена, реагировали на застройщика очень воинственно: они загораживали собой проезд для техники, ставили противотанковые ежи и т.д.

Тогда в дело вмешалась Администрация столицы Удмуртии. Недавно вступивший в должность глава Ижевска Юрий Тюрин встал на защиту жителей массива. 2 декабря 2015 года Администрация отозвала выданное ею же ранее разрешение на стройку.

«Застройщик не соблюдает требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Стройку необходимо останавливать, назначать проведение государственной экспертизы строительства объекта, принять меры по отзыву разрешения на строительство», - заявил тогда глава города Юрий Тюрин.

Это решение городских властей оспаривалось застройщиком в суде и закончилось не только победой последнего, но и уголовным делом в отношении бывшего главного архитектора (разрешения выдаёт Управление архитектуры и градостроительства – прим. ред.), которого обвинили в воспрепятствовании коммерческой деятельности. С 26 августа текущего года решение суда вступило в силу, и застройщик получил возможность продолжать строительство дома и пожелал построить и второй дом.

Позиция Юрия Тюрина поменялась: теперь он считает, что стройка идёт на законных основаниях и муниципалитет не имеет полномочий изменить назначение установленной в Генплане зоны. Теперь это дело застройщика и собственников участков, которые должны договориться о купле-продаже земли.

Жители по-прежнему не рады застройщику. Участки выкуплены, по их словам, в основном, те, которые необходимы строителям под дом и стоянку. Имеет ли этот конфликт перспективы к тому, чтобы быть благополучно разрешённым?

Зона Ж-1. С места событий

Многие прохожие – жители микрорайона, в том числе новостроек ООО «Виктория18», расположенных рядом с «Любителем-1» – даже не знают о существовании такового. В ответ на вопрос, как пройти на массив, они лишь разводят руками. Это объяснимо тем, что массив находится в низине вплотную к лесу и занимает небольшую территорию.

Как рассказал один из экспертов, принимавший непосредственное участие в разработке генплана Ижевска 2006 года, данная территория по своему функционалу тогда была отмечена в документе под малоэтажное строительство, и это не противоречило здравому смыслу, поскольку вплотную к «Любителю» прилегает лесной массив, а совсем близко протекает река Подборенка, которая имеет не только важное значение для экосистемы той территории, но и питает Каму и Иж.

В 2009 году в Генплане города зону определили под застройку высотными домами (от 5-9 этажей и выше). Как следует из ответа Администрации Ижевска, такие изменения были внесены «в рамках подготовки Проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки». Эти два документа – Правила землепользования и застройки и Генплан – не должны противоречить друг другу. Получается, что, в сущности, документы привели в соответствие друг другу. Таким образом, на территории массива официально стало разрешено построить высотку.

Интересы владельцев участков представляет Екатерина Рейхнер – председатель правления некоммерческого товарищества садоводов «Любитель-1». За несколько лет обращений во всевозможные инстанции и в суды у неё скопилось три увесистые папки документов. Если коротко изложить суть трёхтомника: деятельность застройщика действующему законодательству не противоречит. Однако ответа на главный вопрос (лежащий, скорее, в плоскости здравого смысла) – как оказалось возможным, что в нескольких метрах от её дома в один день начали рыть котлован и забивать сваи, учитывая, что есть федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», защищающий законные права членов СНТ, – она так и не получила.

По ее словам, лишь в ходе одного из последних судебных разбирательств дачникам рекомендовали добиться того, чтобы зона многоэтажной застройки в Генплане была изменена. Только так членам СНТ возможно будет отстоять свои права и сохранить территорию массива.

Отметим, что по федеральному закону должно быть «обеспечено участие садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений в принятии органами местного самоуправления решений, касающихся прав и законных интересов членов таких объединений». И осуществляться это должно «посредством делегирования представителей таких объединений или их ассоциации (союза) на заседания органов государственной власти или органов местного самоуправления, принимающих указанные решения».

Из Администрации города в редакцию «Udm-Info» пришел официальный ответ на редакционный запрос. По данным властей города, участие членов НТС было обеспечено следующим образом: дачники могли участвовать в общественных слушаниях и вносить свои предложения и пожелания относительно функционала территории (наравне с любыми жителями города). Известно, что с просьбами об изменении зоны дачники обращались в соответствующее управление муниципалитета. Был получен отказ. Основание – решение сохранить зону многоэтажной застройки было принято большинством голосов членов комиссии.

Сейчас собственники дачных участков (некоторые из которых живут там круглый год) покидать свои дома по-прежнему не хотят. В плане купли-продажи ситуация осложняется тем, что по сути выкупаться участки должны по рыночной стоимости земли. Получается, что если владелец участка решил построить дорогой дом, то он строил его на свой страх и риск. Собственники не только не хотят расставаться со своими домами и участками земли, но и не хотят продешевить.

Намерение застройщика, который продолжает завозить строительную технику на стройплощадку, где уже вырыт котлован и частично забиты сваи, очевидно – он намеревается возводить дома.

Дорога или дом?

При этом Екатерина Рейхнер обратила внимание и на ещё один любопытный факт, который приобретает важное значение в свете того, что законность новостройки обосновывается соответствием Генплану. При внимательном рассмотрении оказалось, что по Генплану в том месте, где сейчас строится вторая многоэтажка, должна пролегать дорога, которая по проекту должна пройти вдоль леса и соединить ул. Фруктовую и ул. Удмуртскую. В Администрации города проблемы в этом, судя по всему, не увидели и сообщили, что «трассировка дороги будет определена при разработке и утверждении документации по планировке (проекта планировки и проекта межевания) территории указанного линейного объекта». А документация по планировке «в настоящий момент находится в стадии разработки».

Отметим также, что городские власти, презентуя стратегический план развития города (Генплан) в последней редакции в 2016 году, подчёркивали, что город планирует уйти от точечной застройки: так, главный архитектор города Ижевска Владимир Некрасов обратил внимание, что осуществление точечной застройки в городе новым Генпланом не предусмотрено. Логично уходить от этого и двигаться в сторону комплексного освоения территории (оно включает в себя подготовку документации по планировке территории, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и др.). В официальном ответе Администрации сообщается, что разработка документации по планировке участка, в границах которого находится «Любитель», ведётся сейчас, но в муниципалитет на рассмотрение пока не поступала.

Жители НТС «Любитель-1» после того, как началось строительство второй многоэтажки, пытались добиться встречи с тогда ещё врио главы Удмуртии Александром Бречаловым и привлечь его внимание к своей проблеме. Делом сейчас занимается его советник Алексей Серебренников. После детального изучения ситуации он сообщил, что пока не готов давать комментарии по данной теме. Есть основания полагать, это дело может приобрести новый неожиданный поворот.

Стоит отметить, что «Любитель» - не единственная «горячая точка» в столице Удмуртии. Так, вид разрешенного использования земель с индивидуальной малоэтажной жилищной застройки на многоэтажную жилищную застройку сейчас изменён в Ижевске и в Восточном посёлке. Его жители (3 тыс. домов, большинство домов на территории – коттеджи) тоже пытаются привлечь внимание правительства республики. Они не согласны с решением об изменении функциональной зоны, требуют отменить это решение и развивать Восточный посёлок как зеленый и экологически чистый микрорайон малоэтажной застройки.

Добавим, что в Ростове-на-Дону в привлекательном для застройщиков районе устроили пожар, в результате которого сгорело более 100 домов. Он произошёл 21 августа. Пожар тушили почти сутки. Одной из версий пожара является поджог. По информации местных СМИ, ранее жители той территории жаловались, что представители строительных фирмы предлагали им покинуть дома с выплатой компенсации вдвое ниже рыночной стоимости, чтобы освободить место под строительство. После этого им угрожали поджогами.