Рынок жилья схватился за наличные

После изменения условий льготной ипотеки и кратного сокращения количества сделок рынок жилья замер в ожидании. Эксперты-пессимисты предрекали ему обвал, продавцы подсчитывали накопленные резервы, а покупатели ждали резкого снижения цен. Но коллапса не произошло. Повторения «золотого века ипотеки», которым называют 2023 год, ждать действительно не стоит, и еще долго. Может быть, он никогда и не повторится. Но рынок недвижимости стабилизировался на уровне второй половины 2022 года. И это нормально, потому что ненормальной была пиковая ситуация прошлого года, о чем Центробанк предупреждал заранее. Сейчас рынок вспоминает работающие инструменты «дольготного» периода и возвращается к поступательному развитию.

Страна живет и зарабатывает

Прежде чем рассуждать о текущей ситуации на рынке недвижимости, стоит посмотреть, а как же видят его участники ситуацию в целом по стране и на что ориентируются.

Продавцы недвижимости фиксируют, что доходы населения растут. И номинальные, и реальные. Это обстоятельство позволило рынку не обрушиться из-за отмены большинства ипотечных программ с господдержкой. Средняя зарплата увеличивается из-за дефицита на рынке труда — безработица на рекордно низком уровне. В наиболее востребованных отраслях, таких как оборонно-промышленном комплекс или конкурирующая с ним за квалифицированные кадры обработка, зарплата растет выше инфляции, в других сферах — в ее пределах. Эта тенденция наблюдается не первый год, она удерживает рынок недвижимости и не дает ему утонуть.

Бюджет прирастает доходами

С января по август 2024 года доходы госбюджета выросли на 35%. При этом нефтегазовые доходы увеличились на 56%. Несмотря на все санкции, российские углеводороды находят своего покупателя, и это дает возможность стабилизировать бюджет. Доходы от нефнетегазового сектора за 8 месяцев выросли не так серьезно — примерно на 30%. Бюджетные расходы тоже выросли, но на 22%. Все это позволило сократить дефицит бюджета. А значит, у государства сохраняются возможности для выдачи новых пакетов мер поддержки различных слоев населения. В том числе в части улучшения жилищных условий.

Планы не выполнены, но рост есть

Большинство застройщиков, опрошенных аналитическим центром ДОМ.РФ, отметили, что с 1 июля их продажи упали во всех сегментах. Многие не выполнили свои планы.

К адаптации под новые реалии застройщики в разных регионах подошли по-разному. Поэтому восстановление идет разными темпами.

Из общих трендов, влияющих на объем строительства, — рост стоимости фондирования, то есть ставок по счетам эскроу. У большинства застройщиков они сейчас находятся в диапазоне от 1 до 8 процентов. Но, как считают эксперты, ставки будут повышаться. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по договорам проектного финансирования стабильно растет с января 2024. И эта тенденция продолжается. К концу года ставки по эскроу могут достичь 20%.

При этом застройщики продолжают инвестировать в площадки под девелопмент. В первом полугодии зафиксирован рекордный рост объема инвестиций. Частично он обусловлен ростом стоимости земли, но объемы строительства тоже увеличиваются.

Рынок удерживается новостройками

Если рассматривать ситуацию с точки зрения индекса входящего клиентского потока, то она стабилизировалась на уровне значений второй половины 2022 года. После резкого снижения в июле потоки перестали падать.

Сегмент индивидуального жилищного строительства, который поддерживал активность какое-то время и считался наиболее перспективным в плане роста, встал на паузу из-за введения механизмов проектного финансирования и других изменений. Их отработка требует времени, как это было с новостройками. Участники рынка прогнозируют, что снижение продаж загородной недвижимости в переходный период по ряду чувствительных позиций может быть шестикратным.

Рынок вторичной недвижимости в последние годы чувствует себя не очень хорошо. Потому что всё, что смогли продать и захотели купить, продали и купили. Кроме того, ипотечные ставки в этом сегменте достигли рекордных отметок. Квартиры в стареющих домах в новых условиях покупать для себя невыгодно.

Рынок сейчас удерживают новостройки. Их продажи начали восстанавливаться, в том числе за счет продуктов, которые предлагают застройщики: акций, рассрочек, сниженного первоначального взноса, субсидированной ипотеки с фиксированными ставками на фиксированные сроки — всего, что раньше считалось перспективным, но было отложено на полку из-за льготного бума.

«Цена уже никого не интересует, потому что это эфемерная величина. Люди покупают платеж, а не цену квартиры. Цена входа важнее удорожания, потому что всё еще не раз поменяется. Долгосрочно планировать не получается, поэтому краткосрочные цели важнее. Чем больше таких продуктов будет на рынке, тем больше потребителей переориентируется на этот сегмент», — отметил директор по продажам риэлторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Льготные лазейки еще остались

Льготные программы ипотеки сократили, но не отменили совсем. По семейной ипотеке при покупке жилья на первичном рынке кредит по льготной ставке могут оформить семьи с ребенком в возрасте не более 6 лет. На таких же условиях могут получить кредит семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.

Осталась в Удмуртии и ИТ-ипотека.

«В Удмуртии работает 167 аккредитованных ИТ-компаний, сотрудники которых могут получить ипотечные кредиты по льготной ставке. Заемщиками также могут стать сотрудники зарегистрированных в регионах филиалов ИТ-компаний Москвы и Санкт-Петербурга», — заметил министр цифрового развития Удмуртии Михаил Фоминов.

Есть еще сельская ипотека. В республике она мощно стартовала четыре года назад за счет многоэтажек на границе Ижевска и Завьяловского района. Но потом программу переключили на индивидуальное жилищное строительство, за исключением полутора десятков опорных населенных пунктов, где можно покупать квартиры в домах высотностью до 4 этажей. Выдачи упали, хотя Удмуртия осталась в лидерах по стране. В ближайшее время ситуация снова изменится. Минсельхоз собирается вывести из-под сельской ипотеки населенные пункты в радиусе 30 км от городов с населением свыше 100 тыс. человек и в 50 км от столиц регионов, что серьезно снизит объемы программы в республике.

Ипотека и наличные

Интерес к ипотечным программам упал после сокращения круга потенциальных получателей кредита по льготным ставкам. По количеству выданных кредитов снижение с начала года составило 19%, по объему в рублях — 21%. И это только начало, к концу года падение будет еще глубже по сравнению с пиковым 2023 годом, поэтому с ним сравнивать не стоит, «золотые годы ипотеки» вряд ли повторятся в обозримом будущем. Логичнее сравнивать с показателями 2022 года, что дает более взвешенную и объективную картину.

Сейчас ипотека ищет пути восстановления. Банки ограничили количество одобрений, но не ушли по этому показателю в ноль. То есть они точно так же, как и другие участники рынка, ищут способы выдавать клиентам ипотеку в достаточном объеме.

На смену кредитным деньгам на рынок пришли наличные. Доля таких сделок растет, сейчас примерно половина недвижимости приобретается за кэш. Деньги у людей есть. Например, по данным Нацбанка по Удмуртии, объем средств, размещенных жителями республики на счетах и вкладах в банках (без учета счетов эскроу), на 1 июля 2024 года составил почти 288 млрд рублей. Это на 30% больше, чем на начало июля прошлого года.

«Высокая ключевая ставка способствует росту процентных ставок по срочным вкладам и накопительным счетам, предлагаемых банками. Это стимулирует граждан к сбережению», — пояснила управляющий Отделением-НБ Удмуртская Республика Волго-Вятского ГУ Банка России Татьяна Жиганшина.

С учетом того, что ключевая ставка Центробанка 13 сентября была увеличена на 1%, банки, скорее всего, увеличат и ставки по срочным вкладам. Люди снова понесут деньги в банк. Вернее, будут перекладывать из банка в банк, минуя другие рынки, в том числе рынок недвижимости. В банках отмечают, что часть клиентов в таких условиях предпочитает отложить покупку недвижимости и разместить свои накопленные первоначальные взносы по ипотечным кредитам на вклады. В общероссийском масштабе общий объем переведенных в более выгодный накопительный формат средств во втором полугодие может достичь 380 млрд рублей.

Правда, есть одно «но»: срочные вклады с повышенными ставками открываются максимум на полгода. И если за это время ключевая ставка снизится, а вместе с ней и проценты по новым вкладам, то часть накоплений, и немалая, может вернуться на рынок недвижимости.

Деньги ищут выгоду

Квартиры и жилые дома в среднесрочной перспективе остаются привлекательным объектом для инвестирования и средством получения дополнительных доходов за счет сдачи в аренду, спрос на которую растет. Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут.

Риэлторы отмечают, что база по новостройкам выросла — застройщики это обеспечили. На рынке нет дефицита. При этом рост цен продолжается, и он даже превышает инфляцию. Одна из причин — увеличивается себестоимость строительства по всем категориям. Растут цены на материалы, строительную технику, расходы на зарплату рабочим, финансирование стройки, коммунальные услуги.

«Рост себестоимости, вызванный инфляцией, влияет на то, что цены пока никуда не упали. Это объективная статистика», — рассказал Сергей Зайцев.

Со вторичным рынком ситуация хуже. База продолжает снижаться. В Ижевске в августе 2024 года на продажу было выставлено 865 объектов, за исключением квартир за чертой города, малоэтажного жилья, а также комнат в общежитиях, пансионатах и коммунальных квартирах, что на 68 квартир меньше, чем в июле (-7,3%). Снижение предложения сказывается на возможности выбора — если человек не может найти подходящую квартиру на вторичном рынке, он идет за новостройкой. Это защищает первичный рынок недвижимости.

«Цены предложения по вторичке снижаются второй месяц подряд. Как минимум, цены перестали расти. Для рынка это хорошо. Потому что вкупе с растущими зарплатами небольшое снижение цен дает увеличение доступности жилья», — отметил директор по продажам риэлторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.

В структуре продаж на вторичном рынке в Ижевске первое место занимают однокомнатные квартиры — 50%. Двухкомнатные выбирают 40% покупателей. Трехкомнатные — около 8%. Остаток в 2% приходится на многокомнатные квартиры. Цены — от 75,5 тыс. руб. за квадратный метр в многокомнатной квартире до 94,7 тыс. руб. в однокомнатной.

В августе среди крупных российских городов Ижевск продемонстрировал одну из самых низких позиций по стоимости квадратного метра. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила менее 80 тысяч рублей, за месяц она снизилась на 0,2%. При этом средняя полная стоимость выставленной на продажу готовой квартиры составляет 3,5 млн рублей, а средняя площадь — 45 кв. м.

«К концу лета мы наблюдаем на вторичном рынке стагнацию цен и накопление экспозиции. В случае дальнейшего повышения ключевой ставки покупательский спрос может развернуться от новостроек в сторону более дешевого и уже готового жилья. Уже сейчас заметно, что продавцы готовы к дисконтам ради ускорения сделок. Мы ожидаем, что такая тенденция продолжится, что может стать фактором роста спроса на готовое жилье уже осенью», — прокомментировал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Это именно та категория жилья, в которой наличность имеет значение. В ипотеку под 25% такие квартиры не берут.